Der Vermieter kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag die Nebenkosten nach der Wohnfläche anteilmäßig auf die Mieter umlegen. Außerdem ist die Wohnfläche für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung öffentlich geförderter Wohnungen von Bedeutung. Je größer die Wohnfläche, desto mehr Nebenkosten zahlt der einzelne Mieter. Soweit Balkone oder Terrassen zu der vom Mieter gemieteten Wohnung gehören, kommt es darauf an, ob und inwieweit diese in die Berechnung der Wohnfläche einfließen, mit der …Artikel jetzt weiter lesen
Zustellung der Nebenkostenabrechnung per E-Mail zulässig?
Der Vermieter muss bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag die Nebenkosten jährlich abrechnen. Dabei stellt sich auch die Frage des zeitlichen und organisatorischen Aufwandes. Gerade im Zeitalter der elektronischen Kommunikation fragt sich, ob die Zustellung der Nebenkostenabrechnung auch per E-Mail zulässig ist oder ob und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung schriftlich zu erstellen und inwieweit eine persönliche Unterschrift erforderlich ist. Ausschlaggebender Gesichtspunkt ist letztlich, dass der …Artikel jetzt weiter lesen
Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer
Das Thema scheint zwar theoretischer Natur zu sein. Dennoch hat es erhebliche praktische Bedeutung und entscheidet über das Schicksal manch einer Nebenkostenabrechnung! Der Eigentümer einer Immobilie ist als Vermieter verpflichtet, bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Das ist die eine Sache. Die andere Sache ist, dass der Vermieter den Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter sicherstellen muss. Allein der Eigentümer trägt dafür die Beweislast. Kann er …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung ist falsch: Wir zeigen, was Mieter tun können
Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete Nebenkosten zahlt, muss der Vermieter nach Vorgabe des Gesetzes innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung erstellen (§ 556 III BGB). Der Vermieter ist zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Ist sie formell fehlerhaft oder inhaltlich falsch, muss sie der Mieter nicht akzeptieren. Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann …Artikel jetzt weiter lesen
Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Wenn der Mieter eine Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung geltend machen möchte, kommt es auf die Gegebenheiten an. Danach richten sich seine rechtlichen Möglichkeiten. So ist zu unterscheiden, ob die Rückforderung während einer laufenden Abrechnungsperiode entsteht oder ob die Rückforderung infolge einer Nebenkostenabrechnung entstanden ist. Grundsätzlich muss der Mieter davon ausgehen, dass eine Rückforderung problematisch ist, da er den betreffenden Betrag im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart hat und somit vertraglich normalerweise …Artikel jetzt weiter lesen
Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an. Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als …Artikel jetzt weiter lesen
Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss formell und inhaltlich (materiell) ordnungsgemäß sein. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen. Der formelle Aspekt bezieht sich auf die äußere Form der Abrechnung, während sich der inhaltliche Aspekt auf den in der jeweiligen Formalität zum Ausdruck kommenden Inhalt und so auf einen unter dem Mantel der Form liegenden Fehler bezieht. Die Unterscheidung, ob eine Nebenkostenabrechnung nur formell oder inhaltlich fehlerhaft ist, …Artikel jetzt weiter lesen
Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so darstellen, dass sie auch ein Laie nachvollziehen und prüfen kann. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung, kann er sie zunächst auf formelle Fehler überprüfen. Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung begründet eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters. Formell bedeutet, dass die Abrechnung, ungeachtet inhaltlicher Fehler, dem äußeren Anschein nach korrekt ist. Fehlt es an einer formellen Voraussetzung, ist die Nachzahlungsforderung nicht fällig und der Vermieter kann sie …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Verlangen des Vermieters nach Nebenkostenvorauszahlungen kann in drei Fällen begründet sein. I. Zurückbehaltungsrecht, wenn keine rechtzeitige Abrechnung erfolgt Der Mieter darf anstehende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn der Vermieter für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum innerhalb der Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat (BGH ZMR 1994, 339). Für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht (OLG Düsseldorf ZMR 2001. 25). Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehenden Nebenkosten zusätzlich zur Miete bezahlen muss. Dies ist im Mietrecht üblich und allgemein selbstverständlich. Bewohnt der Mieter ein Mehrfamilienhaus und steht eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, die auch für die leer stehende Wohnung anfallenden Nebenkosten auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen. Die Rechtslage …Artikel jetzt weiter lesen