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Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?

Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen (Checkliste), Widerspruch einzulegen und Einwendungen zu erheben. Ignoriert der Vermieter den Widerspruch, kommt es darauf an, was der Mieter erreichen will. Im Idealfall spricht der Mieter den Vermieter persönlich an und bittet um Klärung.

1. Widerspruch möglichst begründen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt es, wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung bestreitet (BGH MDR 1999, 1146). Im Idealfall trägt er natürlich Gründe formeller oder materieller Art vor, so dass der Vermieter die Möglichkeit hat, die Nebenkostenabrechnung nochmals auf formelle oder materielle Fehler zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. Dann erledigt sich die Angelegenheit von selbst. Begründet der Mieter seinen Widerspruch nicht, weiß der Vermieter natürlich nicht, warum der Mieter sich wehrt. Fordert der Vermieter eine Nachzahlung, muss er den Mieter verklagen.

Im Gerichtsverfahren wird dann geprüft, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt und die Nachzahlungsforderung begründet ist. Um das Kostenrisiko in einem Gerichtsverfahren einzugrenzen, ist der Mieter natürlich gut beraten, seinen Widerspruch bereits außergerichtlich hinreichend zu begründen und dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Nebenkostenabrechnung nochmals zu überprüfen. Stellt sich im Verfahren heraus, dass der Widerspruch unbegründet ist, wird der Mieter auch zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt.

2. Nachzahlungsforderungen muss der Vermieter einklagen

In der Alltagspraxis wird der Mieter sich regelmäßig gegen eine Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung zur Wehr setzen wollen. Dann hat er eigentlich leichtes Spiel. Er kann in Ruhe abwarten, wie der Vermieter reagiert. Besteht der Vermieter darauf, die Nachzahlungsforderung geltend zu machen, muss er den Mieter auf Zahlung verklagen. Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer bestrittenen Forderung des Mieters kommt nicht in Betracht. Insoweit ist der Mieter auf der sicheren Seite.

3. Kaution nur im Ausnahmefall verrechenbar

Die Verrechnung des rückständigen Betrages mit der vom Mieter hinterlegten Kaution ist während des bestehenden Mietverhältnisses nur im Ausnahmefall erlaubt. Insbesondere kann der Vermieter die Kaution nicht für Ansprüche verwenden, die der Mieter bestreitet. Er könnte dann vom Vermieter verlangen, die Kaution wieder aufzufüllen (LG Mannheim WuM 1996, 269). Vielmehr muss der Vermieter die bestrittene Forderung zunächst gerichtlich geltend machen und erst danach darf er sich aus der Kaution befriedigen (LG Berlin GE 1997, 1027; LG Hamburg ZMR 2001, 802). Verwertet der Vermieter die Kaution vorzeitig, hat der Mieter Anspruch auf Wiederauffüllung seines Kautionskontos oder einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (LG Gießen ZMR 1996, 611). Hat der Vermieter die Kaution zu Recht verwertet, ist der Mieter seinerseits verpflichtet, das Kautionskonto wieder aufzufüllen, da er durch seine Nichtzahlung das Sicherungsinteresse des Vermieters beeinträchtigt hat (BGH WuM 1972, 57).

4. Bei Vorbehaltszahlung muss der Mieter angreifen

Die Situation ändert sich, wenn der Mieter die Nachzahlungsforderung aus der Nebenkostenabrechnung nur unter Vorbehalt bezahlt hat. Macht er später den Vorbehalt geltend und beanstandet die Nebenkostenabrechnung, muss er den gezahlten Betrag vom Vermieter zurück klagen. Dabei hat er natürlich auch die Möglichkeit, die laufende Nebenkostenvorauszahlung und den überzahlten Betrag zu kürzen. Allerdings ist auch dann wiederum der Streit mit dem Vermieter vorprogrammiert.

Hat der Vermieter die Abrechnung fristgerecht erstellt, kann er auch noch im Prozess und im Berufungsverfahren die formell Ordnungsgemäßheit herbeiführen (OLG Dresden GuT 2002, 87). Klagt der Vermieter die Nachzahlung ein und legt im Prozess erstmals eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann der Mieter die Forderung sofort anerkennen. Dann wird der Vermieter zur Zahlung der Prozesskosten verurteilt (§ 93 ZPO).

5. Rückforderung zu hoher Vorauszahlungen

Eine ähnliche Situation kann dann entstehen, wenn der Mieter materielle Mängel der Nebenkostenabrechnung beanstandet und behauptet, dass er zu hohe Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet hat. Dann geht es ihm darum, den überbezahlten Teil seiner Vorauszahlungen vom Vermieter zurückzuhalten. Auch hier könnte er den geltend gemachten Betrag mit den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verrechnen. Auch hier ist eine streitige Auseinandersetzung vorprogrammiert.

6. Auf Feststellung klagen

Besteht zwischen den Parteien Streit über den Umfang der Nebenkostenvorauszahlungspflicht, hat der Mieter ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass er zur Zahlung geltend gemachter Nebenkosten nicht oder nicht in der vom Vermieter verlangten Höhe verpflichtet ist (§ 256 ZPO) (AG Offenbach WuM 1980, 114). Auch der Vermieter kann seinerseits Feststellungsklage beantragen, und feststellen lassen, dass das Mietverhältnis entsprechend seiner Behauptung besteht.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass pauschale Antworten nur bedingt möglich sind. Es kommt darauf an, welches Rechtsschutzziel der Mieter mit seinem Widerspruch verfolgt und wie der Vermieter reagiert. Danach bestimmt sich das strategische Verhalten des Mieters. Angesichts der Komplexität dieser prozessualen Gegebenheiten erscheint anwaltliche Hilfe unabdingbar. Für beide Parteien empfiehlt sich die einvernehmliche Lösung. Sie ist meist billiger als eine gerichtliche Auseinandersetzung mit oft ungewissem Erfolg.

7 Antworten auf "Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?"

  • U.Becker
    2. Mai 2016 - 13:05 Antworten

    Hallo, mir fehlt eine Aussage, ob es auch eine Frist für den Vermieter gibt, auf meinen Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung zu reagieren. Wir haben die Abrechnung pünktlich mit einem “Guthaben” erhalten. Aber die Abrechnung weist (aus meiner Sicht) trotzdem Fehler auf. Dagegen habe ich schriftlich und mit ausführlicher Begründung Widerspruch eingelegt. Der Eingang wurde vom Vermieter bestätigt. Aber es ist seit einem halben Jahr trotz dreimaliger Mahnung und Fristsetzung keine Bearbeitung des Widerspruchs erfolgt und damit auch keine Rückzahlung des (erwartungsgemäß noch höheren) Guthabens. Die gesetzte Frist ist abgelaufen. Wie kann ich mit dem geringsten Aufwand zum Ziel kommen: 1. eine korrigierte Abrechnung, 2.die überzahlten Kostenvorauszahlungen zu erhalten, ohne unbedingt das Gericht einschalten zu müssen?

    Mit freundlichem Dank

    • Mauri
      21. September 2020 - 09:52 Antworten

      Ich habe das gleiche Problem. Der Vermieter ist leider nicht verpflichtet, zu antworten. Entsprechend gibt es auch keine Fristen für eine Reaktion des Vermieters diesbezüglich. Aber um eine Frist kommen beide Parteien nicht drumrum, nämlich um die Frist der regelmäßigen Verjährung.
      Ich bestreite grad den leidigen Weg einer Stufenklage für die BKA`s 2015 und 2016. Einen Rechtsanwalt für dieses aufwändige Klageverfahren konnte ich nicht bekommen, da es für den Rechtsanwalt sehr viel Arbeit für verhältnismäßig wenig Honorar bedeutet.
      Ohne den Rechtsweg wird die Sache dann vermutlich im Sande verlaufen und verjähren.
      Die Voraussetzung für das Klageverfahren ist auf jeden Fall, dass man Einsicht in die Belege genommen haben muss. Ohne Belegeinsicht ist kein substantiiertes Vortragen vor Gericht möglich.
      In meinem Fall konnte mir der Vermieter auch nicht alle Belege vorlegen. Deshalb hatte ich mich für die Stufenklage entschieden. In der 1.Stufe wurde der Vermieter inzwischen verurteilt, alle noch nicht vorgelegten Belege vorzulegen. Das ist inzwischen auch passiert. Ich habe nun die 2.Stufe (Antrag auf Leistungsbestimmung) eingeleitet, in der ich viele Positionen bemängelt habe. Der Vermieter wird nun vom Gericht aufgefordert, zu allen Unklarheiten vorzutragen. Da bin ich sehr gespannt, wie sich der ein oder andere Kosten-Betrag ergibt und/ oder überhaupt umgelegt werden darf. Denn diese Antworten blieb der Vermieter bis heute schuldig. Jetzt muss er vortragen, ob er will oder nicht. Das hätte er wesentlich einfacher haben können. Vermutlich hat er mich unterschätzt. Nun muss er durch ….
      Fazit: Ohne Klage wird es eine Lösung deines Problems nicht geben! Da die wenigsten Mieter hiervor zurück schrecken, ist und bleibt es ein leichtes Spiel für den Vermieter, mehr Kosten anzusetzen, als tatsächlich angefallen sind. Ich wünsche dir viel Mut, Durchhaltevermögen und Erfolg in deiner weiteren Vorgehensweise, sofern du dich für den Klageweg entscheiden solltest.

  • Frank Dell
    22. November 2016 - 15:25 Antworten

    Hallo Forum,

    am 1. März 2016 habe ich die im Dezember 2015 erhaltene Nebenkostenabrechnung für 2014 reklamiert und den Abrechnungsbetrag unter Vorbehalt überwiesen. Ganz konkret habe ich mit der Gebäudeversicherung und dem Hausmüll zwei Positionen bemängelt und um Aufklärung bzw. Erläuterung gebeten. Von der Hausverwaltung habe ich zwar hierauf wie auch auf eine Erinnerung zwar eine Eingangsbestätigung erhalten, aber weder Aufklärung noch Erläuterung.

    Meine Frage ist jetzt, bis wann die Hausverwaltung reagieren muss (Fristen)? Denn immerhin liegt meine Reklamation jetzt ja auch schon fast neun Monate zurück …?! Und kann ich meine laufende Zahlungen Miete + NK um den Rückforderungsbetrag reduzieren?

    Mit freundlichen Grüßen

    Frank Dell

    ——————————————–
    Im Text unten ein Auszug meiner Reklamation an die Hausverwaltung:

    “Sehr geehrte Damen und Herren,

    Ihre Forderung aus der Nebenkostenabrechnung 2014 in Höhe von 260,95 € habe ich heute unter Vorbehalt überwiesen. Leider bin ich erst jetzt zur Überprüfung der Abrechnung gekommen. Dabei sind mir besonders folgende Kostenpositionen aufgefallen:

    1. Gebäudeversicherung 22.892,01 € nach 12.732,64 € in 2013 und 11.575,13 € in 2012. Diese Fast-Verdoppelung ist kaum vorstellbar.

    2. Hausmüll mit 2 Positionen 8.089,62 € + 10.423,00 (gesamt 18.512,62) nach 8.424,00 € in 2013 und 8.703,65 € in 2012. Gegenüber dem Vorjahr stell das eine Kostensteigerung von fast 120% dar.

    Ich bitte um Erläuterung bzw. Nachweis der genannten Positionen. Ggf. behalte ich mir hier die anteilmäßige Rückforderung vor.”

    • Dennis Hundt
      22. November 2016 - 16:10 Antworten

      Hallo Frank,

      für die Hausverwaltung bedeutet eine Erklärung Arbeit ohne Mehrwert – denn Ihr Geld ist ja schon eingegangen. Besser wäre es gewesen, wenn Sie Einblick in die Belege verlangt hätten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Seidel
    19. Januar 2017 - 14:53 Antworten

    Hallo,

    folgender ziemlich verzwickter Sachverhalt…
    Wir haben im November 2014 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 erhalten, die unserer Meinung nach in vielen Punkten fehlerhaft war, bzw. wurden Dinge berechnet, die nicht durchgeführt wurden. Ergebnis der Nebenkostenabrechnung war eine Nachzahlung in Höhe von ca. 330 €. Gegen diese Nebenkostenabrechnung haben wir dann binnen 2 Wochen schriftlich beim Vermieter Einspruch eingelegt und auf Anraten unseres Anwaltes erst einmal nichts bezahlt, bis die Angelegenheit geklärt sein sollte.
    Etwa ein Jahr später ist dann der Vermieter insolvent gegangen und sämtliche Mietangelegenheiten wurden dann von einem anderen Vermieter übernommen. Bis dahin keine Reaktion des Vermieters auf unseren Einspruch zur Nebenkostenabrechnung.
    Im August 2016 haben wir dann die Wohnung zum 31.12.2016 gekündigt, weil wir uns den Traum vom Eigenheim erfüllt haben und sind dann gegen Mitte Dezember 2016 auch ausgezogen. Weder der ursprüngliche Vermieter noch die Hausverwaltung, die alles vom Vor-Vermieter übernommen hat, haben sich bis jetzt (Stand Januar 2017) zu unserem Einspruch zur Nebenkostenabrechnung für 2013 geäußert, noch wurde uns die Nebenkostenabrechnung erneut vorgelegt. Wir haben zwischen November 2015 und Januar 2017 tausende Versuche (telefonisch, per Mail, etc,…) unternommen, den Vermieter bzgl. der Klärung des Sachverhaltes zu bewegen bzw. wurden immer wieder von der Hausverwaltung vertröstet, die Angelegenheit würde geklärt werden. Leider bisher ohne Erfolg. Nun will der Vermieter den vollen Betrag der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 von unserer Kaution abziehen, was unserer Meinung nach nicht rechtens ist….

    Darf der Vermieter die ausstehende Nebenkostenabrechnung vollumfänglich von der Kaution abziehen?

    Hat der neue Vermieter überhaupt noch Anspruch auf die Nebenkostenerstattung, da der vorherige Vermieter insolvent gegangen ist?

    Gibt es gesetzliche Fristen für Vermieter, auf einen Einspruch eines Mieters zu einer Nebenkostenabrechnung zu reagieren bzw. verfällt ein Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung als Ergebnis einer Nebenkostenabrechnung, da weder der ursprüngliche Vermieter noch der Nach-Vermieter nunmehr seit über 2 Jahren nicht auf unseren Einspruch reagiert hat?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2017 - 16:14 Antworten

      Hallo Frau Seidel,

      die grundsätzliche Frage ist doch, ob Ihr Widerspruch begründet eine Forderung zurückgewiesen hat oder nicht. Ich würde Ihnen empfehlen sich von dem Anwalt beraten zu lassen, der die Sache auch bis zum Widerspruch betreut hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Kaiser
    31. Dezember 2017 - 16:33 Antworten

    Hallo,
    ich verstehe nicht ganz die Fristen bei einer vom Vermieter korrigierten Abrechnung. Sagen wir mal, eine Tiefgarage wurde pauschal auf alle Mieter abgerechnet, obwohl nicht alle Zugang zu dieser haben. Ich fordere einen Nachweis, dass die enormen Beleuchtungskosten und die Versicherung vorher herausgerechnet wurden. Sollte eine korrigierte Abrechnung dann nach 12 Monaten vorliegen, ist sie komplett hinfällig, oder nur diese bemängelten Kostenpunkte? Oder ist sie komplett gültig, ich muss lediglich den neuen Betrag zahlen?

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