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Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel

Nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ändert sich für den Mieter hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nichts. § 566 BGB beinhaltet den Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ und bestimmt ausdrücklich, dass ein Eigentümerwechsel keine Auswirkungen auf einen bestehenden Mietvertrag hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der neue Eigentümer Kenntnis vom Mietverhältnis hat oder ob er den Eintritt in das Mietverhältnis überhaupt will.

Der neue Eigentümer tritt als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Mieter ein. Er kann es nicht einseitig verändern und ist an die Bestimmungen des Mietvertrages und an die Vereinbarungen zur Nebenkostenabrechnung gebunden.

Ausnahme: hat der Vermieter aus mietvertragsfremden Erwägungen (Verwandtschaftsverhältnis) auf die Nebenkostenabrechnung verzichtet, ist der neue Eigentümer an diese Sondervereinbarung nicht gebunden (LG Wiesbaden, ZMR 2002, 278).

Der Eigentümerwechsel kann innerhalb verschiedener Zeitpunkte in der Abrechnungsperioden erfolgen. Grundsätzlich gilt, dass derjenige Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs Eigentümer ist und damit die Vermieterstellung innehat.

I. Eigentümerwechsel erfolgt innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums

Es gilt die Regelung „Kauf bricht nicht Miete“. Ein interner Ausgleich zwischen altem und neuem Eigentümer braucht den Mieter nicht zu interessieren. Weder alter, noch neuer Eigentümer können vom Mieter eine Zwischenabrechnung verlangen. Der Mieter muss allenfalls eine Ablesung der Zählerstände dulden, um den internen Kostenausgleich zu ermöglichen (BGH, ZMR 2001,17).

Die Abrechnungspflicht umfasst immer den gesamten Abrechnungszeitraum. Eine auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bezogene Aufteilung der Nebenkostenabrechnung ist nicht möglich. So kommt es nicht darauf an, ob die Nebenkosten ganz oder teilweise vor dem Eigentumsübergang entstanden sind. Unerheblich ist auch, welcher Eigentümer die Vorauszahlungen des Mieters vereinnahmt hat.

Da das Gesetz vorgibt, dass die Nebenkostenabrechnung erst nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes von zwölf Monaten erfolgen darf und erst dann der Anspruch des Mieters auf die Nebenkostenabrechnung entsteht, ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung der neue Vermieter verpflichtet. Ihm stehen auch eventuelle Nachzahlungen zu, ebenso ist er zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet, da auch diese Ansprüche nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erst entstehen (OLG Naumburg, NZM 1998, 806). Intern muss der frühere Eigentümer dem neuen Eigentümer alle Informationen überlassen, die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erforderlich sind (BGH, ZMR 2001, 19).

II. Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums

Hier sind die Ansprüche auf Nebenkostenabrechnung, Nachzahlungen oder Erstattungen bereits in der Besitzzeit des Alteigentümers abschließend entstanden, so dass dieser als früherer Vermieter abrechnungspflichtig bleibt. Deshalb darf der Mieter gegenüber dem neuen Vermieter keine Vorauszahlungen zurückbehalten, wenn der frühere Vermieter nicht rechtzeitig die Nebenkostenabrechnung erteilt (BGH, ZMR 2001,18).  Auch kann er einen eventuellen Erstattungsanspruch gegen den Alteigentümer nicht gegen die dem neuen Eigentümer zustehende Miete aufrechnen (BGH, ZMR 2004, 251).

Anders ist die Rechtslage bei der Erbfolge. Hier tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers als Vermieter ein und muss alle Verpflichtungen erfüllen, die der Erblasser gegenüber dem Mieter auch hätte erfüllen müssen.

III. Eigentümerwechsel nach Beendigung des Mietverhältnisses

Endet das Mietverhältnis, bleibt der bisherige Eigentümer als Vermieter zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet, wenn er die Immobilie verkauft. Der Mieter hat mit dem neuen Eigentümer nichts zu tun.

Übliche Vereinbarungen zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie

Verkäufer und Käufer können die Frage der Abrechnungspflicht und des Kostenausgleichs intern regeln. Im Außenverhältnis zum Mieter verbleibt es bei den oben dargestellten Grundsätzen. Es ist sinnvoll, wenn Verkäufer und Käufer den Stand der Nebenkostensituation festhalten, insbesondere die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen erfassen. Vielfach wird vereinbart, dass der neue Vermieter bei einem Verkauf während eines laufenden Abrechnungszeitraums in Absprache mit dem früheren Vermieter für diesen die Nebenkostenabrechnung erstellt.

Wichtig ist, dass der neue Eigentümer alle Unterlagen und Informationen erhält, die er für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung benötigt. Der frühere Vermieter kann seine Nachzahlungsansprüche an den neuen Vermieter abtreten. Ergeben sich Erstattungsansprüche des Mieters, bleibt dann aber nach wie vor der frühere Vermieter im Außenverhältnis zum Mieter zahlungsverpflichtet.

Bürgenhaftung des Alteigentümers

§ 566 II BGB begründet zum Schutz des Mieters vor einem zahlungsunfähigen Neueigentümer eine Bürgenhaftung des früheren Eigentümers. Diese gilt nicht, wenn der Alteigentümer als Verkäufer den Mieter über den Eigentümerwechsel informiert und der Mieter von seinem ordentlichen Kündigungsrecht zum ersten Termin keinen Gebrauch macht. In diesem Fall vermutet das Gesetz, dass sich der Mieter mit dem Neueigentümer als neuem Vertragspartner abgefunden hat.

Möchte der Alteigentümer eine solche Bürgenhaftung vermeiden, muss er den Mieter nachweisbar vom Eigentumsübergang informieren. Er kann die Mitteilung erst nach dem Eigentumsübergang erteilen. Belehren muss er den Mieter nicht.

62 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel"

  • Daniel Mertens
    13. August 2013 - 13:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich war Miterbe einer Erbengemeinschaft für eine Immobilie. In diesem Haus wurde von der Erbengemeinschaft eine Wohnung vermietet. Allerdings stehen als Vermieter „Erbengemeinschaft so und so “ im Vertrag. Unterschrieben haben aber nur 2 Miterben, eine Vollmacht der anderen lag nicht vor. Unterdessen habe ich das Haus den Miterben abgekauft und werde nun aufgefordert Nebenkostenabrechnungen für die das Abrechnungsjahr 2011 vorzulegen. In diesem Jahr gingen aber die Zahlungen des Mieters auf das Konto der Erbengemeinschaft. Erst im Abrechnungsjahr 2012 wurde ich im Grundbuch als neuer Besitzer eingetragen und ab 01.01.2012 gingen die Mietzahlungen an mich. Bin ich nun verpflichtet eine Abrechnung für das Jahr Abrechnungsjahr 2011 vorzulegen und muss ich , falls es eine Gutschrift für den Mieter geben sollte, diese zurückzahlen, oder hafte ichin diesem Fall nicht, sondern die Erbengemeinschaft?
    Vielen Dank für Ihre Antwort

    Daniel Mertens

    • Dennis Hundt
      16. August 2013 - 18:19 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich kann leider nicht viel mehr schreiben als oben im Artikel. Wer welches Kostenrisiko trägt, ist zudem in der Regel im notariellen Kaufvertrag geregelt. Sprechen Sie mit einem Anwalt über Ihren Fall.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marius T.
    18. Dezember 2013 - 15:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser (alte) Eigentümer hat die von uns bewohnte Wohnung im Februar 2012 verkauft.
    Die Miete ging nun ab dem 01.03.2012 an den neuen Eigentümer.

    Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung war bei dem alten Eigentümer
    immer vom 01.12. – 30.11. (im Mietvertrag ist kein Abrechnungszeitraum festgeschrieben).

    Der alte Eigentümer hatte im Juni 2012 eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.12.2011 – 29.02.2012 erstellt und mit uns beglichen.

    Wir sind am 31.07.2012 aus dieser Wohnung ausgezogen.

    Nun bekommen wir am 17.12.2013 eine Nebenkostenabrechnung vom neuen Eigentümer
    für die Zeit vom 01.03.2012 – 31.07.2012

    Kann das sein dass der neue Eigentümer da zu spät mit der Abrechnung ist?

    Danke Ihnen im Voraus für eine Antwort.

    Marius T.

      • Marius T.
        18. Dezember 2013 - 16:12 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die schnelle Antwort.
        Ich weiß nicht ob ich es richtig verstanden habe:

        „Der Abrechnungszeitraum bei Mieterwechsel stellt somit faktisch auf den Zeitpunkt der Beendigung des alten Mietverhältnisses und den Zeitpunkt des Beginns des neuen Mietverhältnisses ab.“

        Heißt es dass der neue Eigentümer die letzte Nebenkostenabrechnung spätestens am 31.07.2013 fertig haben müsste? (weil wir das Mietverhältnis am 31.07.2012 beendet haben).

        • Marius T.
          18. Dezember 2013 - 16:57 Antworten

          Also heißt es in unserem Fall dass der neue Eigentümer die letzte Nebenkostenabrechnung spätestens am 30.11.2013 fertig haben müsste?? weil der Abrechnungszeitraum bei dem alten Eigentümer immer vom 01.12. – 30.11. war?
          Ist das richtig???

          • Dennis Hundt
            19. Dezember 2013 - 08:29

            Hallo Marius,

            wenn Sie ein Ja oder Nein lesen möchten, sollten Sie einen Anwalt fragen. Ich kann hier nur schreiben, dass der Vermieter nach dem Abrechnungszeitraum 12 Monate Zeit hat die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Riediger, Angelika
    5. April 2014 - 09:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir wohnen z.zt. noch im Miethaus, haben das Mietverhältnis zum 31.05.2014 gekündigt. Der Vermieter hat das Haus jetzt verkauft. Im Mietvertrag vor 10 Jahren war festgelegt, das das Haus nur vermietet wird, wenn der Mieter sich um sämtliche Nebenkosten selbst kümmert. Das Haus wird mit der Heizungsart „Ölheizung“ betrieben.

    Jetzt befindet sich im Öltank noch ein Warenwert von 2.400,00 €. Wir als Nochmieter möchten diesen Betrag erstattet bekommen. Aber weder Alteigentümer, noch Neueigentümer und der Makler sind nicht bereit, uns diesen Warenwert auch zu bezahlen. Was können wir tun?

    • Dennis Hundt
      7. April 2014 - 13:41 Antworten

      Hallo Angelika,

      sprechen Sie darüber mit einem Anwalt. Die Situation ist ja sehr besonders, da es sich um ein Einfamilienhaus handelt und es offensichtlich keine klassische Nebenkostenabrechnung gibt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Hauschild
    7. Mai 2014 - 22:11 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    unser Nebenkostenabrechnungszeitraum war immer vom 1.6. bis 31.5., die letzte erhaltene Abrechnung berücksichtigt das Jahr 2011/2012. Am 1.7.2013 wechselte der Eigentümer, am 15.1. dieses Jahres endete das auf den neuen Eigentümer übergegangene Mietverhältnis. Wer ist für das Jahr 1.6.2012 bis 31.5.2013 abrechnungsberechtigt und, wenn das nicht bis zum Ende dieses Monats stattfindet, ist das nicht überhaupt „verjährt“?
    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
    Michael H.

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2014 - 09:35 Antworten

      Hallo Michael,

      den entscheidenden Satz finden Sie oben in der blauen Box. Zum Thema Verjärhgun kann ich Ihnen diesen Artikel zur Abrechnungsfrist empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrike B.
    8. Mai 2014 - 06:53 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    mein Vermieter ging irgendwann 2012 in Insolvenz, ich bewohne die Wohnung seit 2010. Trotz mehrfacher Aufforderung hat er nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen, der Insolvenzverwalter hat für 2013 pünktlich eine Abrechnung erstellt und ich bekam eine Rückzahlung. Dann hatte ich den Vermieter nochmals aufgefordert, natürlich kam trotz Zusage wieder nichts. Jetzt ziehe ich in zwei Monaten aus, die Wohnung ist feucht und verschimmelt, hier wurde nie was unternommen. Schon deswegen hätte ich (Miete hatte ich moderat deswegen um 10% gekürzt) die überzahlten Nebenkosten zurück. Der Insolvenzverwalter verweist hier auf den Vermieter, da er für den Zeitraum nicht zuständig war. Der insolvente Vermieter wohnt auch nach wie vor in seiner Villa, fährt in Urlaub etc. also so ganz zahlungsunfähig ist der nicht. Wie verhalte ich mich jetzt? Vielen Dank

  • Gelver
    2. Juni 2014 - 11:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    eine kleine Frage. Wir haben einen Kaufvertrag im 12/2013 unterschrieben, und seit 02/2014 wohnen wir in der Wohnung. Im Juni bekommen wir eine Nebenkostenabrechnung für die Zeit 01/2013 – 12/2013. Zitat der Hausverwaltung:

    Die Abrechnung 2013 ist Erstellt und Ihnen zugegangen. Allerdings ist diese noch nicht beschlossen (genehmigt) und demnach auch noch nicht Fällig. Sobald die Abrechnung und das Abrechnungsergebnis fällig wird, muss der dann aktuelle Eigentümer dafür aufkommen. Die Abrechung 2013 ist mit den „Soll-Vorauszahlungen“ der Voreigentümer versehen. Ein eventuelles Guthaben würde Ihnen zustehen und eine Nachzahlung muss auch von Ihnen gezahlt werden. Der Voreigentümer hat nichts mehr mit der Wohnung zu tun. In Ihrem Fall bedeutet dies, dass Sie die Nachzahlung von ******* € tragen müssen.

    Ich denke das ist ein totaler Quatsch. Entweder haben sie was verwechselt oder verstehe ich was nicht.

    Könnten Sie uns bitte helfen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Herr Gelver

    • Dennis Hundt
      2. Juni 2014 - 17:21 Antworten

      Hallo Herr Gelver,

      wir sprechen hier im Artikel über die Nebenkostenabrechnung für Mieter. Sie meinen die Hausgeldabrechnung, die Sie von Ihrer WEG-Verwaltung bekommen. Das sind zwei völlig verschiedene Dinge. Am besten Sie schauen in den Kaufvertrag und lesen dort nach, was Sie zum Nutzen-Lasten-Wechsel vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin B.
    14. Oktober 2014 - 08:03 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    möglicherweise kann an dieser Stelle meine Frage beantwortet werden. Der Käufer meines Hauses möchte Unterlagen über die von mir erstellte Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013 haben. Beide Abrechnungen sind weit vor Abschluß des Kaufvertrages mit den Mietern abgerechnet worden. Hat der Käufer einen Anspruch darauf – und seien es Kopien?
    Mit freundlichen Grüßen
    Karin B.

    • Dennis Hundt
      14. Oktober 2014 - 16:31 Antworten

      Hallo Karin,

      meiner Meinung nach vereinbaren Sie im Kaufvertrag, dass die Mieterakte dem Käufer ausgehändigt wird. Dazu gehören wohl auch die letzen Nebenkostenabrechnung. Ich wüsste auch nicht, was gegen eine Aushändigung sprechen sollte?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian B.
    9. Dezember 2014 - 21:26 Antworten

    „der im Zeitpunkt des Entstehens des Abrechnungsanspruchs Eigentümer ist und damit die Vermieterstellung innehat“

    Ab wann hat man die Vermieterstellung? Ab Kosten / Nutzen Übergang oder ab Eintragung ins Grundbuch?

    • Dennis Hundt
      10. Dezember 2014 - 10:32 Antworten

      Hallo Christian,

      im Kaufvertrag wird in aller Regel der Nutzen-Lasten-Wechsel unabhängig von der Grundbucheintragung vereinbart. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer die Last (z.B. Verschlechterung, Erstellung der Nebenkostenabrechung) und den Nutzen (Miete).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit V.
    5. Januar 2015 - 19:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Mai 2014 habe ich eine vermietete Wohnung gekauft.
    Nach obigen Verständnis habe ich nun den Zeitraum 01/2013-12/2013 mit den Mietern abgerechnet, obwohl ich in dem Jahr noch kein Eigentümer war.
    Nun hat der alte Eigentümer ebenfalls seine Ansprüche bei den Mietern geltend gemacht.
    Ich verstehe oben stehende Erläuterung so, dass nur ich dazu berechtigt bin und auch so Nachzahlungen behalten darf bzw. Guthaben auszahlen muss.
    ist das richtig verstanden?

    vielen Dank für Ihre Unterstützung
    Birgit V.

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2015 - 12:03 Antworten

      Hallo Birgit,

      Sie sind die verantwortliche. Schauen Sie aber in Ihren Kaufvertrag, wurden dort vielleicht Regelungen bzgl. der Abrechnung getroffen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kay K.
    8. Januar 2015 - 21:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die Wohnung in der wir 2013 wohnten wurde verkauft. Wir zogen am 31.05 aus. Am 01.06. fand ein Eigentümerwechsel statt.

    Der neue Eigentümer teilte uns telefonisch am heutigen Tage mit, dass er für die Abrechnung nicht zuständig sei, da das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel endete.

    In dem uns vorliegendem Auszug vom Kaufvertrag der Wohnung wurde vereinbart: In gleicher Weise erfolgt die Abrechnung für das Kalenderjahr 2013 durch den Käufer, gleichgültig zu welchen Zeitpunkt der Besitzübwrgang oder Eigentümerwechsel stattfindet.

    Wenn ich dies richtig verstehe, müsste der Käufer die Abrechnung vornehmen und nicht der Verkäufer.

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    Kay K.

    • Dennis Hundt
      9. Januar 2015 - 13:26 Antworten

      Hallo Kay,

      die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ist auch in meinen Augen eindeutig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Falk O.
    2. Februar 2015 - 13:24 Antworten

    Hallo,

    bei uns hat sich ein Vermieterwechsel vollzogen und bei der nun erhaltenen ersten Nebenkostenabrechnung des neuen Vermieters ist festzustellen das der Posten Versicherungen nun plötzlich fast doppelt so hoch ist als beim alten Vermieter.
    Der jetzige Vermieter hat eine neue Versicherung bei einer anderen Versicherung abgeschlossen.
    Ist dies uns als Mieter zuzumuten?
    Mit Gebot der Wirtschaftlichkeit hätte dies wenig gemein.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2015 - 16:21 Antworten

      Hallo Falk,

      ich würde die Gründe für den Wechsel und die Konditionen der neuen Versicherung erfragen, vielleicht sind diese ja besser? Zudem muss eine Verdoppelung nicht immer unwirtschaftlich sein. Wenn Sie sich die Kosten für die Wartung einer Gas-Therme von einer zur anderen Firma von 30 auf 60 Euro verdoppeln, dann ist das ärgerlich, kann aber immer noch marktüblich sein (einfach als Beispiel).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole P.
    1. Juni 2015 - 20:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im Abschnitt „II. Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums“ teilen Sie mit, dass ein Erstattungsanspruch gegen den Alteigentümer nicht mit dem neuen Eigentümer aufgerechnet werden kann und nennen 2 Quellen. Da ich gerade mit einem solchen Problem zu kämpfen habe, würde ich die Originalquellen gern studieren und würde mich freuen, wenn Sie mir hier weiterhelfen könnten. Wo kann ich diese Urteile nachlesen?

    Es würde mir wirklich sehr weiterhelfen.

    LG
    Nicole P.

    • Dennis Hundt
      2. Juni 2015 - 09:33 Antworten

      Hallo Nicole,

      ich kann Sie hier leider nur bitten, selbst zu suchen. Nicht alle Urteile sind online einsehbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ester
    21. Juli 2015 - 18:04 Antworten

    Hallo, Herr Hundt!

    Ihre Seite ist sehr hilfreich, als erstes Danke dafür!
    Eine Frage habe ich noch, für die ich keine Antwort gefunden habe. Es geht um Eigentümerwechsel innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums.

    Wir haben ein MFH erworben, der wirtschaftl. Übergang ist 15.07.
    Die Jahresabrechnung sollen wir als neue Eigentümer erstellen.
    Welche Unterlagen soll ich von dem Verkäufer bekommen, damit ich eine Jahresnebenkostenabrechnung für die Mieter erstellen kann?

    Die Vorauszahlungen werden uns überwiesen, ich soll aber auch die Rechnungen haben, die zwar noch der Vorbesitzer bezahlt hat, damit ich die Kosten für ganzes Jahr an die Mieter korrekt abrechnen kann.

    Vielen Dank im Voraus!

    VG Ester

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2015 - 19:35 Antworten

      Hallo Ester,

      richtig, Sie brauchen alle Rechnungen, die der Vermieter vor Ihrer Zeit (im betroffenen Abrechnungszeitraum) bezahlt hat. Nur mit diesen Zahlen können Sie eine vernünftige und korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Selin
        25. Oktober 2016 - 20:04 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        Ich stecke in einer ähnlichen Situation wie erster! Der Kauf unserer Immobilie hat in Abrechnungszeitraum statt gefunden! Kauf Oktober 2015, Abbrechnungszeitraum 31.5.15 -1.6.16

        Die Vorauszahlung und Rechnungen von 5 Monaten vor unserem Kauf wurden uns nicht übergeben. Die alte Eigentümerin ist auch nicht zu erreichen. Bleiben wir jetzt auf den Kosten sitzen ? Was hab ich für rechte diesbezüglich ?

        Ich wäre sehr dankbar für Ihre Hilfe

        Lg

        Selin

        • Dennis Hundt
          26. Oktober 2016 - 11:08 Antworten

          Hallo Selin,

          ich würde zuerst in den Kaufvertrag schauen und prüfen, das Sie dort diesbezüglich vereinbart haben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Falk G.
    27. Oktober 2015 - 17:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Danke für die informative Internetseite.

    Seit einigen Wochen schlage ich mich mit einem Problem der ausstehenden Nebenkostenabrechnung 2014 herum. Bis 09/2014 haben wir in einer Mietwohnung gewohnt, bei der 08/2014 der Besitzerwechsel stattfand. dieser kündigte die Sondereigentumsverwaltung mit der Hausverwaltung auf, die bis dato für die Betriebskostenabrechnung verantwortlich war.
    11/2014 wurde die Wohnung nochmals weiterverkauft, wobei die Miete wohl noch bis Jahresende an Besitzer Nummer 2 überwiesen wurde und Besitzer Nummer 3 erst 05/2015 im Grundbuch stand.
    Die Abrechnung über die Kosten für das gesamte Haus erfolgte seitens der Verwaltung in 06/2015.

    Weder Besitzer Nr. 2 noch Besitzer Nr. 3 zeigen sich nun verantwortlich für die Abrechnung. Wer ist es denn nun? Könnten Sie mir eventuell weiterhelfen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Falk G.

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2015 - 18:05 Antworten

      Hallo Falk,

      ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen bzw. de Artikel oben nicht ergänzen. Ich sehe den aktuelle Eigentümer in der Pflicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jan K.
    14. November 2015 - 12:36 Antworten

    Die Nebenkosten für meine Wohnung wurden für 2011 bis 2013 nicht abgerechnet. Ende 2013 ging das Haus, in dem ich wohne, in den Besitz der Tochter des bisherigen Vermieters über, ohne dass wir Mieter darüber informiert wurden. Auch meine Miete zahle ich nach wie vor an den alten Vermieter. Die neue Vermieterin hat für 2014 eine Nebenkostenabrechnung erstellt und ich habe eine sehr erhebliche Rückzahlung erhalten. Ich habe daraufhin beide Vermieter um die Abrechnungen für 2011 bis 2013 gebeten. Der alte Vermieter sagt, er habe keine Unterlagen mehr und könne sich auch nicht vorstellen, dass der Zeitraum nicht ebgerechnet wurde, die neue Vermieterin erklärt sich für nicht zuständig, wie ich annehme zu Recht. Ich gene davon aus, daß mir auch aus den bisher nicht abgerechneten Jahren erhabliche Rückzahlungen zustehen. Ich habe die Artikel „Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel“ und „Vermieter erstellt keine Nebenkostenabrechnung – Was tun?“ gelesen, weiß aber dennoch nicht, wie ich reagieren sollte?
    Viele Grüße, Jan K.

    • Dennis Hundt
      15. November 2015 - 09:52 Antworten

      Hallo Jan,

      die Antwort finden Sie unter dem Abschnitt „II. Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums“ oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jan K.
    16. November 2015 - 10:52 Antworten

    Demnach ist also mein bisheriger Vermieter für die Abrechnungen zuständig. Wie bereits geschildert, hat er sich aber dahingehend geäußert, daß er keine Unterlagen mehr besitze und sich auch nicht vorstellen könne, keine Abrechnungen vorgenommen zu haben. Auf meine Frage, die da lautete, wie ich darauf nun reagieren kann, findet sich in dem genannten Abschnitt allerdings keine Antwort.
    Viele Grüße, Jan K.

      • Jan K.
        20. November 2015 - 10:57 Antworten

        Darf ich dann, da der Vermieter gewechselt hat, die gesamten Vorauszahlungen zurückfordern, als wäre ich aus der Wohnung ausgezogen? Laufende Vorauszahlungen einbehalten geht ja nicht.
        Grüße, Jan K.

  • Jan K.
    18. November 2015 - 11:33 Antworten

    Gestatten Sie mir nochmals eine Nachfrage? Da der Vermieter gewechselt hat, kann ich die laufenden Vorauszahlungen nicht einstellen. Darf ich dann davon ausgehen, daß für mich der Fall so liegt, als wäre ich aus der Wohnung ausgezogen und darf ich folglich die gesamten Vorauszahlungen für die Abrechnungszeiträume zurückfordern? Oder darf ich das nicht, weil ich die laufenden Vorauszahlungen vor dem Vermieterwechsel nicht einbehalten habe?
    Viele Grüße, Jan K.

    • Dennis Hundt
      20. November 2015 - 03:01 Antworten

      Hallo Jan,

      danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie leider nur bitten für den speziellen Einzelfall einen Anwalt mit der Prüfung des Sachverhalts zu beauftragen. (schließlich wird es ggf. um mehrere tausend Euro gehen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klusmann/Schrinner
    22. Januar 2016 - 16:15 Antworten

    Unser Haus hat seit 01.01.16 einen neuen Besitzer, dieser hat nun einfach die Nebenkostenvorrauszahlungen für das laufenden Jahr erhöht ist das zulässig? Zumal die Nebenkostenabrechnungen vom Vorbesitzer unzulässig waren und wir Widerspruch eingelegt haben.

  • Caroline Bode
    15. April 2016 - 13:31 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich habe jetzt das ganze Netz durchsucht und keine Antwort gefunden.

    Wir haben letztes Jahr zum 30.6 unsere Wohnung, die wir selber bewohnt haben verkauft.
    Als ich die Verwaltung fragte, wie es mit einer Zwischenabrechnung läuft, bekam ich die Antwort, wir sollten die Heizung ablesen und denen dann das Protokoll übergeben.

    Als wir jetzt ein dreiviertel Jahr später nach der Betriebskostenabrechnung fragten, sagte die Verwaltung, sie wären dazu nicht verpflichtet uns die zu geben.
    Wir haben aber doch ein halbes Jahr noch in der Wohnung gewohnt.
    Wir wissen von der Verwaltung nur, dass es ein Guthaben gab aber auf unserem Konto ist nie Geld eingegangen und wir haben auch die Abrechnung nie erhalten.
    Weder der neue Eigentümer noch die Verwaltung sind bereit uns Unterlagen zu geben.
    Habe ich denn nicht ein recht darauf?
    Wir brauchen die Unterlagen ja auch für die steuerabrechnung.
    Liebe grüße

    • Dennis Hundt
      17. April 2016 - 06:55 Antworten

      Hallo Caroline,

      in der Regel wird im Kaufvertrag geregelt, dass die Hausverwaltung entweder zwischenabrechnet und falls das nicht möglich ist, ein Guthaben oder eine Nachzahlung zeitanteilig zwischen alten und neuen Eigentümer aufgeteilt wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Felix
    26. Juni 2016 - 19:48 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich befinde mich derzeit in einer besonderen Situation.
    Ich war Mieter einer Wohnung von 2011 bis 2015 (September). Während meiner Mietdauer, im März 2014 fand ein Vermieter-Wechsel statt.
    Der neue Vermieter stellte mir eine Nebenkostenabrechnung für das gesamte Jahr 2014.
    Nun stellt sich mir die Frage, ob er die Nebenkostenabrechnung im Zeitraum 01.2014 – 03.2014 aufstellen kann oder ob dies vom Vorvermieter erfolgen muss?
    In der Nebenkostenabrechnung wird der Abrechnungszeitraum von 01.01.14 – 31.12.14 beziffert und der Nutzungszeitraum vom 01.04.14 – 31.12.14.
    Dieses erscheint mir unschlüssig.

    Desweiteren wurden bei der Abrechnung die von mir bereits monatlich gezahlten Nebenkosten (Jahr 2014) nur von 04.2014 – 12.2014 gegen gerechnet.

    Für Ihre Hilfe wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen
    Felix

    • Dennis Hundt
      27. Juni 2016 - 08:23 Antworten

      Hallo Felix,

      in meinen Augen muss Ihr neuer Vermieter den gesamten Abrechnungszeitraum (also Januar bis Dezember) abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael J.
    21. September 2016 - 21:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bitte Sie um eine Auskunft über Vermieterwechsel und Nebenkostenabrechnung.
    Sachverhalt: Am 20.05.2015 bekam ich von meinen Vermieter eine Mitteilung über einen Besitzerwechsel meiner Mietwohnung ohne Angabe des Zeitpunktwechsels. Die Miete (Einschlieslich Nebenkosten)ist ab Juli 2015 auf das Konto XXXXX des neuen Vermieters zu zahlen stand unter anderen mit drin. Das habe ich so auch getan.
    Heute bekam ich eine Nebenkostenabrechnung vom alten Vermieter über den Zeitraum 1.1.2015 bis 31.05.2015. Eigentlich ist das nicht rechtens die Nebenkosten beider Vermieter zu splitten.
    Nun meine Frage: Kann der alte Vermieter das dennoch verlangen und sich evtl. herausreden er habe ja erst im Juli verkauft und seine Abrechnung geht ja nur bis einschließlich Mai und ist deshalb eine zulässige Teilabrechnung? Der Abrechnungszeitraum ist schon immer 1.1. bis 31.12. jeden Jahres gewesen.
    Für Ihre Hilfe wäre ich sehr dankbar
    mit freundlichen Grüßen
    Michael J.

    • Dennis Hundt
      22. September 2016 - 09:16 Antworten

      Hallo Michael,

      was genau ist das Problem mit der Teilabrechnung? Wenn die die geteilte Nebenkostenabrechnung nicht wünschten, sollten Sie darauf hinweisen, dass mit dem alten Vermieter kein Vertragsverhältnis besteht und Sie gerne über den neuen Eigentümer abrechnen möchten. Bitte besprechen Sie Ihre individuellen Fragen ggf. mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael J.
        22. September 2016 - 14:49 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen dank für die schnelle Antwort. Sie haben mir sehr weitergeholfen.
        Mit freundlichen Grüßen
        Michael J.

  • Jens
    5. Januar 2017 - 12:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wurde am 01.06. Besitzer eines Mehrfamilienhaus (ETU efolgte später), bei dem in der Abrechnungsperiode (01.01. – 31.12.) ein Mieterwechsel bereits unter dem Alteigentümer und ein Mieterwechsel auch zum 01.06. erfolgte.
    1. Ich war bis jetzt davon ausgegangen, dass immer der jeweilige Vertragspartner (also der Alteigentümer) für diese Mieter die Nebenkostenabrechnung erstellen muss (ggf. unter Zuhilfenahme von Gradtagen). Hintergund: Ich hielt es für fraglich, ob man Betriebskostennachforderung geltend machen kann, ohne jemals Vertragspartner gewesen zu sein.
    Oder verhält es sich so, dass ein Mieter, unabhängig von seinem Auszug, erst nach Ablauf der normalen Abrechnungsperiode ein Anspruch auf Abrechnung und somit vom neuen Eigentümer hat?

    2.Müssen die ehemaligen Mieter spätere Preiserhöhungen (wg. Ablauf Festpreisverträge) oder außergewöhnliche Kosten (z.B. Legionellenprüfung) gegen sich gelten lassen?

    Vielen Dank im Voraus
    Jens

  • Michael
    10. Januar 2017 - 09:36 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe da eine Frage zum Ablauf in der Praxix.

    Folgende Situation liegt dem zu Grunde: Ich war Eigentümer einer Wohnung bzw. bin es immer noch, es steht noch die Änderung des Grundbuchamtes aus.(Der sich nach Angaben des zuständigen Amtsgerichtes noch 4-8 Wochen hinziehen kann.)

    Der Kaufvertrag und Notartermin ist datiert zum 22.11.2016. Diese Wohnung war bis Ende August vermietet. Nun ist es zum einen ja so, dass so lange wie keine Grundbuchänderung vorliegt, icj der Eigentümer bin und somit das Hausgeld entrichten muss. Laut Aussage der Hausverwaltung kann man das auch nicht ändern, selbst wenn der neue Eigentümer seit Dezember Zugriff auf die Wohung hat und bereit ist das Geld an die Hausverwaltung zu bezahlen.– Ist das so richtig?

    Des weiteren erstellt diese Hausverwaltung die Nebenkostenabrechung immer im Zeitraum Februar bis Februar. Da die Wohnung bis Ende August vermietet war muss ich ja noch die Nebenkostenabrechnung erstellen für meinen Mieter bzw. diesem zukommen lassen.

    Nun hat mir die Hausverwaltung mitgeteilt, das die neu erstellte Nebenkostenabrechnung mir nicht mehr zu steht, sondern dem neuen Eigentümer, und ich mich an Ihn wenden müsste, wenn ich Einsicht in diese habe möchte. Kann das so richtig sein? In meiner Logik müsste doch die Hausverwaltung mir ebenso eine zukommen lassen, bzw. die Nebenkostenabrechnung teilen auf alten und neuen Eigentümer.

    Ich hoffe ich habe meine Frage ausreichend beschrieben damit Sie mir den ein oder anderen Hinweis oder Ratschlag geben können.

    Vielen Dank im Voraus

    Michael

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2017 - 16:51 Antworten

      Hallo Michael,

      nicht nur die Grundbucheintragung ist ausschlaggebend, sondern auch der vereinbarte Nutzen-Lasten-Wechsel (vor allem für die Hausgeld-Zahlung). Schauen Sie dazu in Ihren Kaufvertrag. Dort sollte im Übrigen auch vereinbart sein, wer bis wann in der Pflicht zur Abrechnung steht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max
    24. Mai 2017 - 15:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe ein MFH zum 01.01.2017 gekauft. Die Heizkosten werden jedoch von 01.04-31.03 abgerechnet.

    Der alte Eigentümer möchte nun von mir den Ölstand haben und meine bisher getragenen Kosten sowie erhalten Umlagen. Nachzahlungen bzw Erstattungen vom MIeter wollte er dann aufteilen, so das ich 3/12 erhalten bzw zahlen muss. Da ich jedoch in der Heizzeit im Januar viel tanken musste und für den Zeitraum deutlich weniger Umlagen erhalten habe, stehe ich mich dadurch deutlich schlechter, als wenn ich die Abrechung komplett durchführe, da ich eine Nachzahlung an den Mieter aus eigener Tasche zahlen muss, und der Alteigentümer noch Restumlagen übrig haben müsste, da dieser kaum Kosten hatte.

    Vertraglich wurde hierzu nichts geregelt. Ich möchte jedoch, wie gesetzlich verpflichtet, nun die Abrechnung durchführen. MUss der alte Alteigentümer mir die Vorauszahlungen abzgl seiner entstandenen Kosten überweisen

    Hat der Alteigentümer dann noch Anspruch auf eine Zahlung von mir?

    • Dennis Hundt
      29. Mai 2017 - 18:05 Antworten

      Hallo Max,

      in der Regel vereinbart man im Kaufvertrag, dass eine Zwischenabrechnung erfolgt. Der Mieter erhält dann eine zweigeteilte Nebenkostenabrechnung 3/12 und 9/12. Guthaben und Nachzahlungen werden dann von der jeweiligen Eigentümer-Partei getragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Diana Hof
    14. Juni 2017 - 09:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich am 01.01. ein MFH erworben. Nun hat die Mieterin die Wohnung (DG) neu vermessen lassen. Im Vertag steht Mietpauschale für ca. 60m². Vermessen wurden nun 51m², liegt wohl daran, dass sich zwischen der ersten Vermessung und der jetzigen die Gesetzeslage geändert hat (Schrägen)
    Nun fordert sie für die letzten 35 Monate Miete zurück. Mir gehört das Haus aber ja erst seit 6 Monaten.
    Ist das korrekt?

    Außerdem gibt es einen Mieter um EG der für Haus-, Keller und Hofreinigung verantwortlich ist. Die Mieterin weigert sich nun die NK hierfür zu zahlen ( aus 2016) da der „Hausmeister“ angeblich nichts macht. Muss dies nicht von der Mieterin nachgewiesen werden? Man kann doch nicht einfach etwas behaupten oder?

    VG D.H.

  • Sabine P.
    31. Juli 2017 - 11:07 Antworten

    Guten Tag, Herr Hundt,

    ich habe 2016 eine Wohnung gekauft, die vom Voreigentümer bis 31.05. vermietet war.
    Ich selbst bin in diese Wohnung Ende September eingezogen.
    Die Nebekostenabrechnung wurde im April 2017 genehmigt.
    Nun habe ich bei einer Recherche die Aussage gefunden, dass auch Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung auf den neuen Eigentümer übergeht.
    Das kann aber nach meinem Verständnis in meinem Fall nicht gelten, denn sonst würden die Mieter des Voreingentümers ihr Guthaben ja nicht ausgezahlt bekommen.
    Geht das Guthaben auf den neuen Eigentümer nur über, wenn die Wohnung vorher vom Voreigentümer selbst bewohnt wurde?
    Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

    Freundliche Grüße
    Sabine P.

    • Dennis Hundt
      31. Juli 2017 - 11:36 Antworten

      Hallo Sabine,

      i.d.R. bekommen Sie als neue Eigentümerin das Guthaben ausgezahlt. Im Kaufvertrag ist aber normalerweise vereinbart, dass Sie intern Nachzahlungen und/oder Guthaben aufteilen (zwischen Käufer und Verkäufer).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    16. Dezember 2017 - 11:26 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zur Konstellation „Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums“:

    Der Eigentumsübergang erfolgt in 2017.

    Darf der neue Eigentümer eine NebenkostenAbrechnung für 2016 erstellen?

    Bzw. wie kann der alte Eigentümer, wenn er mit der Abrechnung nichts zu tun haben will,
    diese Pflicht/Recht an den neuen Eigentümer abtreten, der das annimmt?

    Reicht eine Vollmacht des alten Eigentümers + Zustimmung des neuen Eigentümers?

    Vielen Dank,
    Stefan

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2017 - 11:46 Antworten

      Hallo Stefan,

      für die Eigentümer wäre eine Vereinbarung im Kaufvertrag m.E. die beste Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max
    12. August 2018 - 08:57 Antworten

    Hallo Hundt,

    vielen Dank für den hilfreichen Artikel. Ich möchte zur Sicherheit trotzdem nochmal nachfragen. Meine Situation ist wie folgt: ich habe dieses Jahr eine ETW gekauft. Der Besitzübergang erfolgte zum 01.04.2018. Die Wohnung ist noch vermietet und nun steht die Betriebskostenabrechnung von 2017 für die Mieter an. Das ich für die Anfertigung der Betriebskostenabrechnung zuständig bin ist mir klar. Die Hausverwaltung stellt mir auch alle Unterlagen zur Verfügung. Aber wer ist für eine evtl. Erstattung zuständig falls der Mieter ein Guthaben für die Betriebskostenabrechnung 2017 hat? Die Hausverwaltung hat alle Zahlungen des Mieter für das Jahr 2017 erhalten. Bin trotzdem ich verpflichtet evtl. Guthaben aus meiner eigenen Tasche an den Mieter zurückzuzahlen, obwohl ich keinerlei Zahlungen für das Jahr 2017 erhalten habe? Vorab besten Dank für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      13. August 2018 - 06:57 Antworten

      Hallo Max,

      Sie sind verantwortlich. Im Kaufvertrag ist i.d.R. aufgenommen, dass solche Beträge intern zwischen Käufer und Verkäufer ausgeglichene werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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