Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese muss gewisse Mindestabgaben enthalten. Nur so ist der Mieter in der Lage, die Nebenkostenabrechnung des Vermieters nachzuprüfen und rechnerisch nachzuvollziehen.
Zugleich soll der Mieter erkennen, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters konfrontiert wird oder in welcher Höhe er eine Erstattung beanspruchen kann.
Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, die gewisse Mindestangaben enthält, begründet einen Nachforderungsanspruch des Vermieters. Eine bestimmte Form der Abrechnung schreibt das Gesetz nicht vor. Allerdings ergibt sich die Verpflichtung zur Abrechnung aus § 259 BGB. Danach muss die Rechnungslegung in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise erfolgen. Dies setzt gewisse Mindestangaben voraus. Sie ergeben sich aus dem Sinn und Zweck der Nebenkostenabrechnung.
Formelle Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung
Die Rechtsprechung hat die formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung stetig ausgedehnt. Sie muss folgende Mindestangaben enthalten:
1. Namen und Adresse des Vermieters (Hausverwaltung)
2. Name und Adresse des Mieters
3. Angabe des Abrechnungszeitraumes (Datum von … / Datum bis …) – Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr, (bei Mieterwechsel nur der Zeitraum, in dem der Mieter die Wohnung bewohnt hat)
4. Bezeichnung des Mietobjekts (Ort, Straße, Haus, Etage, Wohnung)
5. Angabe und Aufgliederung der einzelnen Kostenarten gemäß Vereinbarung im Mietvertrag, individuell oder gemäß § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV (Grundsteuer, Hauswart, Wasserversorgung, Müllabfuhr, pp)
6. Angabe sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV
7. Angabe der Gesamtkosten jeder einzelnen Kostenart (Heizenergie, Müll pp), gesamter Rechnungsbetrag einer Dienstleistung, auch wenn nur ein Teil umlegbare Nebenkosten sind, ggf. Aufteilung nach Wohn- und Gewerbeeinheiten, Berücksichtigung von Leerständen
8. Angabe und Erläuterung des im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels (Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten)
9. Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters je Betriebskostenart (Umlageanteil im Verhältnis zum Gesamtobjekt, Beispiel: Gesamtwohnfläche 500 m², Wohnung Mieter: 60 m², Angabe von Miteigentumsanteilen)
10. Summe der Vorauszahlungen des Mieters
11. Angabe des Rechnungssaldos: Erstattungsguthaben des Mieters / Nachforderung des Vermieters
18. Juli 2017 - 13:25
Meine Frau putzt die Kellerräume und das Treppenhaus nach putzplan. Wir bekommen dafür 70 Euro Miete erlassen, macht im Jahr 840 Euro. Auf der Nebenkosten Abrechnung ist dieser Betrag von 840 Euro durch die drei wohnparteien geteilt. Das heisst wir sollen anteilmäßig 280 zahlen. Das kann doch nicht richtig sein das wir dafür arbeiten und dann am Ende des Jahres anteilmäßig zurückzahlen sollen.
22. Juli 2017 - 17:36
Hallo Peter,
genau so ist es korrekt und das macht auch absolut Sinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
6. Februar 2018 - 11:53
Die Aufteilung ist korrekt. Auch bei auswärtiger Vergabe müsste ja ein Anteil bezahlt werden. Nur ein Tip mal: Klären wie Sie versichert sind, wenn etwas passiert.
18. November 2017 - 12:29
Auf Anfrage nach Einsicht in die Belege wurde mir mitgeteilt, dass ich zu den Bürozeiten jederzeit Einblick in die Belege nehmen können. Es wurden aber weder Bürozeiten noch eine Adresse angegeben.
Dabei ist mir aufgefallen, dass auf der Nebenkostenabrechnung auch nur Postleitzahl, Stadt und Postfach angegeben wurden.
Reichen bei der Angabe der Adresse Stadt und Postfach für die formellen Mindestangaben oder müssen auch Straße und Hausnummer angegeben werden?
Unter Adresse verstehe ich eigentlich Stadt, Straße und Hausnummer.
17. März 2019 - 23:57
Guten Tag,
ich habe nach den Weihnachtsfeiertagen 2018 eine Nebenkostenabrechnung per Einschreiben erhalten. Weder auf der Abrechnung selbst noch auf dem Briefumschlag wird der Absender genannt, stattdessen ist die Abrechnung sogar wie folgt überschrieben:
“NEBENKOSTENABRECHNUNG
Herrn und Herrn ”
Wenn mein Vermieter nun quasi neben mir als Adressat aufgeführt, jedoch kein Absender genannt wird und die Abrechnung zwar mit der Aufforderung schließt, den “Nachzahlungsbetrag unverzüglich auf mein Konto zu überweisen”, aber weder eine Bankverbindung genannt noch erläutert wird, wer diese Forderung formuliert hat, ist die Abrechnung dann formell richtig? Der Rechtsanwalt meines Vermieters hat erwartungsgemäß mitgeteilt, an der formellen Richtigkeit der Abrechnung könne “kein vernünftiger Zweifel bestehen.”
Im Voraus vielen Dank für die Hilfe.
R. Frank
19. April 2020 - 17:19
Guten Tag,
reicht es aus wenn in der Nebenkostenabrechnung nur die Gesamtkosten für den Wasserverbrauch / Abwasser steht. Oder muss auch der Verbrauch in m³ angegeben werden.
Im Voraus vielen Dank für die Hilfe.
E. Birkenstock
20. April 2020 - 08:30
Hallo Ernst,
auch der Verbrauch muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Februar 2024 - 18:43
Hallo,
ich bin Vermieterin von zwei Gebäuden mit insgesamt 500 qm Wohnfläche.
Das eine Gebäude hat 300 qm Wohnfläche, wovon 200 qm gewerblich und eine Wohneinheit mit 100qm
privar vermietet ist. Das zweite Gebäude befindet sich nebenan , hat 200 qm vermietete Fläche ( Gewerbe).
Für beide Gebäude besteht eine Haftpflichtversicherung. Diese berechne ich in der Nebenkostenabrechnung wie folgt: Gesamtsumme geteilt durch die zwei Gebäude. Ergibt 50% der Summe für jedes Haus.Das Haus mit den zwei Wohneinheiten da berechne ich dann denn Anteil nach Wohnfläche,
Für das zweite Haus berechne ich die vollen 50%. Jetzt hat der Mieter von Haus zwei sich beschwert,
dass er mit dieser Aufteilung nicht zufrieden ist. Er möchte den Gesamtbetrag anteilig durch die
qm Wohnfläche geteilt und berechnet habe. Ich berechne die Haftpflicht schon 30 Jahre immer nach Gebäuden. Mussich der Bitte des Mieters nachkommen? Wie ist es korrekt?
Mit freundlichem Gruß
Doris Steinebach
26. Februar 2024 - 19:26
Hallo Doris,
schauen Sie in Ihren Mietvertrag, welchen Verteilerschlüssel Sie dort vereinbart haben. Zu Ihrer ersten Aufteilung nach Gebäuden. Beispiel: Haus 1 = 100 m2. Haus zwei = 500 m2. Würden Sie hier auch die Gesamtkosten erstmal durch zwei Häuser teilen? Vermutlich nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Mai 2024 - 12:22
Hallo,
ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich vermietet habe. Jetzt muss ich zum 1. Mal eine Nebenkostenabrechnung machen? Das Haus in der sich die Eigentumswohnung befindet, wird von einer Wohnungs-und Baugesellschaft verwaltet und die haben mir jetzt Jahresrechnung und die Betriebskostenabrechnung geschickt.
Kann mir jemand helfen?
freundliche Grüße
Anette
19. Mai 2024 - 16:50
Hallo Anette,
Sie müssen eine Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter erstellen und dafür nur die Positionen der Hausgeldabrechnung zusammenstellen, die Sie auf Ihre Mieter umlegen können + Grundsteuer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24. Februar 2026 - 16:11
Hallo,
ich habe stets eine Betriebskostenabrechnung in einem Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. bekommen.
Am 15.07.24 bin ich aus der Wohnung (Mehrparteienhaus) ausgezogen und habe am 14.10.2025 eine Betriebskostenabrechnung mit dem angegebenen Abrechnungszeitraum 01.01.24.bis 15.07.24 bekommen.
Ich habe daraufhin dem Vermieter gesagt, dass der Abrechnungszeitraum laut Betriebskostenabrechnung mit dem 15.07.24 geendet hat und somit die 12 Monate Frist für die Abrechnung abgelaufen sind. Der Vermieter hat widersprochen und hat gesagt, der Abrechnungszeitraum bleibt dennoch vom 01.01.24 bis zum 31.12.24, ich bezahle nur Anteilig für die Nutzungszeit bis zum 15.07.24. Nach eigener Recherche auf Ihrer Website habe ich es ähnlich wie mein Vermieter verstanden, dass der gesamte Abrechnungszeitraum für 2024 bestehen bleibt.
Handelt es sich dann bei der Angabe des Abrechnungszeitraumes auf der Betriebskostenabrechnung dann nicht dennoch um einen Formfehler, dem ich widersprechen kann. Also dass der Vermieter den Abrechnungszeitraum korrigieren muss auf 01.01. bis 31.12.24.
Denn auf Ihrer Website heißt es Pflicht- “Angabe des Abrechnungszeitraumes (Datum von … / Datum bis …) – Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr, (bei Mieterwechsel nur der Zeitraum, in dem der Mieter die Wohnung bewohnt hat)”
Das würde ja bedeuten, der Vermieter darf den Abrechnungszeitraum nur für den Nutzungszeitraum angeben, also bis zum 15.07.24, meint aber eigentlich den gesamten Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.24.
Meine Frage: Kann ich in diesem Fall der Betriebskostenabrechnung widersprechen und von dem Vermieter verlangen, dass wenn er eigentlich den gesamten Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.24 meint, dass es dann auch so auf der Betriebskostenabrechnung korrigiert. Hört sich kleinkariert an, ist in meinem Fall aber ein wichtiges Detail. Vielen Dank für Ihre Antwort.
LG
24. Februar 2026 - 20:52
Hallo V.S.,
maßgeblich ist nach § 556 Abs. 3 BGB, dass der Abrechnungszeitraum höchstens zwölf Monate beträgt. Bei einem unterjährigen Auszug bleibt der einheitliche Abrechnungszeitraum des Hauses (hier 01.01.–31.12.2024) bestehen; Sie werden lediglich zeitanteilig bis zum 15.07.2024 berücksichtigt. Die Abrechnungsfrist endet dann am 31.12.2025.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. März 2026 - 14:01
Hallo Dennis,
ist denn die Angabe des Abrechnungszeitraumes von dem 01.01. bis zum 31.12. verpflichtend?
LG
9. März 2026 - 14:27
Hallo V.S.,
nein, verpflichtend ist nicht gerade der Zeitraum 01.01. bis 31.12. Maßgeblich ist, dass in der Betriebskostenabrechnung der konkrete Abrechnungszeitraum angegeben wird und dieser grundsätzlich höchstens 12 Monate umfasst. Ein Abrechnungsjahr kann also auch z. B. vom 01.07. bis 30.06. laufen; das Kalenderjahr ist nur der häufigste Fall.
Fehlt der Abrechnungszeitraum ganz, ist die Abrechnung regelmäßig schon formell fehlerhaft. Nur bei Beginn oder Ende des Mietverhältnisses kann ausnahmsweise auch ein kürzerer Zeitraum abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. März 2026 - 12:35
Hallo Dennis,
danke für die schnelle Rückmeldung. Muss auf der Abrechnung dann zwingend der Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12. stehen oder darf der Vermieter wie in meinem Fall dennoch 01.01. bis zum 15.07. schreiben und die Betriebskostenabrechnung ist damit trotzdem formell korrekt?
LG
9. März 2026 - 14:28
Hallo V.S.,
nein, es muss nicht zwingend 01.01. bis 31.12. auf Ihrer Abrechnung stehen. Auch ein kürzerer Zeitraum wie 01.01. bis 15.07. kann formell ordnungsgemäß sein, etwa wenn das Mietverhältnis am 15.07. beendet wurde. Entscheidend ist, dass der Zeitraum eindeutig angegeben ist und die Abrechnung insgesamt nachvollziehbar bleibt.
Formell kommt es vor allem auf die Mindestangaben an: Abrechnungszeitraum, Zusammenstellung der Kosten, Verteilerschlüssel, Berechnung Ihres Anteils und Abzug Ihrer Vorauszahlungen. Problematisch wäre eher die materielle Richtigkeit, also ob die Kosten inhaltlich korrekt für diesen verkürzten Zeitraum umgelegt wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt