Technische Anlagen müssen gewartet werden. Für den Mieter stellt sich die Frage, inwieweit Vermieter die mit der Wartung einhergehenden Kosten auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können. Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung Die Betriebskostenverordnung erklärt teils ausdrücklich die Umlagefähigkeit solcher Wartungskosten. So sind die Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie die Einstellung der Heizungsanlage als Wartungskosten der Heizungsanlage ausdrücklich umlagefähige Nebenkosten (§ 2 Ziffer 4 a BetrKV). Gleiches gilt für: … …Artikel jetzt weiter lesen
Verzug mit Nebenkosten-Nachzahlung kann fristlose Kündigung rechtfertigen
Mieter sind bisweilen in einer schwierigen Situation. Sie erhalten vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr und stellen fest, dass sich die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vorjahr verändert hat. Sie beanstanden die Abrechnung gegenüber dem Vermieter. Reagiert der Vermieter nicht erwartungsgemäß, verweigern Mieter meist die Zahlung der Nachforderung aus dieser Nebenkostenabrechnung. In einem Fall, der am Landgericht Berlin verhandelt wurde, hatte der Vermieter fristlos den Mietvertrag gekündigt (LG Berlin Urteil …Artikel jetzt weiter lesen
15 % Kürzungsrecht von gesamten Heizkosten oder nur von verbrauchsabhängigem Teil?
Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, einen Teil der Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, gewährt § 12 HeizkostenV dem Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen. Weitere Details finden Sie in diesem Artikel: Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten-/Heizkostenabrechnung Wie weit geht das Kürzungsrecht? Dabei ergibt …Artikel jetzt weiter lesen
Unverständlicher Verteilerschlüssel macht Nebenkostenabrechnung formell unwirksam
Nebenkostenabrechnungen müssen so gestaltet sein, dass sie der Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Kann er dies nicht, ist die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam. Dieses Problem taucht in der Praxis immer wieder auf. In diesem Artikel geht es um die folgen eine unverständlichen Umlageschlüssels und wie man diesen häufigen Fehler als Vermieter vermeidet. Auch der BGH muss sich fortlaufend mit der Problematik beschäftigen. In einer Entscheidung vom 9.4.2008 (Az. VIII ZR …Artikel jetzt weiter lesen
Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten? (Voraussetzungen & Grenzen)
Wartungskosten für Gasthermen einer zentralen Heizungsversorgungsanlage sind Betriebskosten, die der Vermieter vereinbarungsgemäß nach Maßgabe der § 2 I Nr. 4a, 4b Betriebskostenverordnung, § 7 II Heizkostenverordnung auf den Mieter umlegen darf. Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem speziellen Fall beschäftigen. Der Vermieter hatte formularmäßig den Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die jährliche Wartung der Gastherme nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung zu bezahlen. Die Kostenumlage war in der Höhe nicht …Artikel jetzt weiter lesen
Frisch- und Schmutzwasserverbrauch einheitlich oder getrennt abrechnen?
Weit über 50% der Nebenkostenabrechnungen sollen falsch sein. Das heißt aber nicht, dass wirklich jede Abrechnung zu beanstanden ist. Vor allem sollten formalistische Ansätze nicht übertrieben werden. Eine solche Situation lag auch in dem Fall vor, in dem ein Mieter beanstandete, dass der Vermieter die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hatte. Der Mieter hatte die Vorstellung, der Vermieter müsse beide Kostenpositionen getrennt voneinander …Artikel jetzt weiter lesen
Einwohnermelderegister für Nebenkostenabrechnung nach Personen nutzen?
Vermieter müssen die Nebenkosten nach einem vereinbarten Umlageschlüssel abrechnen. Als Umlageschlüssel kommt die Personenzahl in Betracht. Danach kommt es darauf an, wie viele Personen in der Wohnung im Laufe der Abrechnungsperiode gewohnt haben. Warum ist die Abrechnung nach Kräften problematisch? Daraus ergibt die Problematik, dass der Vermieter fortlaufend feststellen müsste, zu welchem Zeitpunkt wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben. Es müsste unterschieden werden, ob eine Person Bewohner ist …Artikel jetzt weiter lesen
Abrechnungsdienstleister muss Vermieter bei fehlerhafter Abrechnung Schadensersatz leisten
Vermieter müssen jedes Jahr Nebenkostenabrechnungen erstellen. Sie bedienen sich dazu oft der Hilfe eines Abrechnungsdienstleisters, der insbesondere den Heiz- und Warmwasserverbrauch in den Wohnungen der Mieter abliest und über eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung abrechnet. Fehler des Dienstleisters gehen im Verhältnis zu den Mietern zu Lasten des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter den Dienstleister in Regress nehmen und Schadensersatz fordern. Ein Urteil des Landgerichts Berlin führt die Situation vor Augen. Schadensersatz …Artikel jetzt weiter lesen
Kosten für Concierge / Wachmann über die Nebenkosten umlegbar? (Pförtner, Doorman)
Nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Vermieter berechtigt, „sonstige Betriebskosten“ in der Nebenkostenabrechnung abzurechnen und auf den Mieter umzulegen. Er kann die Umlegung aber nicht beliebig veranlassen, sondern nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. BGH: Kosten für einen Concierge sind umlagefähig Vorab: Der Bundesgerichtshof (WuM 2005, 336) erkennt den Kostenaufwand für einen Concierge (Pförtner, Doorman) als umlagefähige sonstige Betriebskosten grundsätzlich an, aber nur, wenn dafür eine besondere …Artikel jetzt weiter lesen
Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten
In der Praxis taucht immer wieder die Frage auf, ob Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage als „sonstige“ Betriebskosten (Wartungskosten) auf den Mieter umlegbare Nebenkosten darstellen oder als Instandhaltungskosten vom Vermieter selbst zu tragen sind. Mit der Frage, wann eine Wartung umlagefähig ist und wann eine Wartung als Instandhaltung betrachtet werden muss – und damit nicht auf Mieter umlegbar ist – beschäftigt sich dieser Artikel. 1. Was sagt …Artikel jetzt weiter lesen