Falsche Vorauszahlungen in Nebenkostenabrechnung – Was tun als Mieter / Vermieter?

Einen der häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung erkennt man auf den ersten Blick: Das ist die falsche Höhe der angesetzten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Wird hier ein anderer Betrag angegeben, als der den der Mieter tatsächlich gezahlt hat, ist das Gesamtergebnis der Nebenkostenabrechnung immer falsch. Das bedeutet, die Höhe der Nebenkostennachzahlung oder des Guthabens ist dann nicht richtig. Doch was heißt das für den Mieter oder den Vermieter? Ist die Nebenkostenabrechnung dadurch komplett unwirksam? Muss der Mieter in diesem Fall gar nicht zahlen oder zumindest nur das was falsch abgerechnet wurde? Kann der Fehlbetrag auch ein Jahr später noch verlangt und die Nebenkostenabrechnung berichtigt werden?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, wie sich eine falsche Höhe der Vorauszahlung auf die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung auswirkt. Hier erfahren Sie, bis wann eine Korrektur der Vorauszahlungshöhe möglich ist.

I. Falsche Höhe der Vorauszahlung inhaltlicher Fehler

Ist die angegebene Höhe der Nebenkostenvorauszahlung falsch, handelt es sich um einen sog. inhaltlichen Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Die Nebenkostenabrechnung an sich bleibt wirksam. Das bedeutet, obwohl die Abrechnung einen Fehler enthält, gilt sie als ordnungsgemäß gestellt und ist, je nachdem, ob eine Nachzahlung oder eine Guthabensauszahlung zu erfolgen hat, (trotz falschem Gesamtergebnis) vom Mieter oder Vermieter zu begleichen.

Anders ist das nur bei den sog. formellen Fehlern, wenn eine der Mindestangaben in der Nebenkostenabrechnung fehlt. Dann wäre die Abrechnung unwirksam, mit der Folge, dass daraus auch keine Ansprüche des Mieters oder des Vermieters erwachsen. Mehr dazu können Sie hier nachlesen: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen handelt es sich aber nur dann um einen formellen Fehler, wenn die Vorauszahlungen gar nicht angegeben sind.

Ist nur die angegebene Höhe der Vorauszahlung falsch, ist das ein inhaltlicher Fehler, der meist durch einen einfachen Zahlendreher oder offensichtlichen Rechenfehler bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung passiert. Welche Fehler sonst noch zu den inhaltlichen Fehlern zählen, zeigt der Artikel: Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

II. Rechtsfolge bei falscher Höhe der Nebenkostenvorauszahlung

Die Abrechnung ist falsch, aber wirksam. Setzt der Vermieter die gezahlte Nebenkostenvorauszahlung mit einem zu hohen Betrag an, wirkt sich der Fehler zugunsten des Vermieters aus. Im umkehren Fall zugunsten des Mieters (Nebenkostenabrechnung falsch zugunsten des Mieters – Vermieter und Mieterrechte). In beiden Fällen ist die Abrechnung zur Zahlung bzw. zur Auszahlung fällig.

Allerdings kann der Mieter Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung erheben und vom Vermieter die Korrektur verlangen.

Der BGH gibt dem Mieter bei offensichtlichen Rechenfehlern oder Zahlendrehern sogar das Recht die Abrechnung kurzer Hand selbst zu berichtigen und dann nur den wirklich geschuldeten Betrag zu zahlen. Wenn es sich um einen besonders einfachen und offensichtlichen Rechenfehler handelt erwartet der BGH das sogar! Der Mieter hat die Abrechnung nämlich mit dem Taschenrechner zu prüfen und dann soweit wie möglich bei offensichtlichen Rechenfehlern selbst zu korrigieren (vgl. BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10). In einem solchen Fall kann er auch nicht verlangen, dass der Vermieter die Abrechnung noch einmal neu erstellt. Das geht aber selbstverständlich nur, wenn man den Fehler rechtzeitig erkennt. Außerdem sollte der Vermieter über den Rechenfehler und die eigene Korrektur unbedingt informiert werden, damit sofort klar ist, warum man als Mieter weniger (bzw. mehr) zahlt als eigentlich in der Nebenkostenabrechnung als Nachzahlungsbetrag angegeben wurde.

Vermieter dürfen die falsch angegebene Höhe der Vorauszahlungen genauso wie andere Fehler in der Nebenkostenabrechnung korrigieren und z.B. den fehlenden Nachzahlungsbetrag verlangen (vgl. nachfolgend Punkt III.)

III. Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Gegenüber anderen inhaltlichen Fehlern gibt es eine Besonderheit zu beachten, wenn die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch angegeben sind: Hier ist eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung auch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich, ohne dass der Nachzahlungsanspruch für den Vermieter ausgeschlossen ist!

So urteilte der Bundesgerichtshof in einem Fall zugunsten einer Vermieterin, der ein entsprechender Fehler in der Nebenkostenabrechnung passiert ist, den sie zu spät entdeckte. Sie legte eine falsche Vorauszahlungshöhe zu Grunde und berechnete deshalb die Höhe der Nebenkostennachzahlung falsch. Der Mieter zahlte somit zu wenig Nebenkosten. Leider bemerkte Sie die falsche Angabe erst kurz nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist. Der Mieter verweigerte daher die Zahlung weiterer Nebenkostennachforderungen. Eigentlich ja zu Recht, denn nach dem Gesetz kann der Vermieter bei inhaltlichen Fehlern, die er nach der Abrechnungsfirst korrigiert, keine Nachforderungen mehr an den Mieter stellen. Der BGH sieht das in Fällen der Angabe einer falschen Vorauszahlungshöhe aber anders:

Bei Rechenfehlern, Zahlendrehern oder anderen offensichtlichen Fehlern, wie z.B. einem falschen Abzug der Nebenkostenvorauszahlung gilt der Ausschluss nicht (vgl. BGH, Urteil vom 30.03.2011, Az.: VIII ZR 133/10). Als Begründung gab das Gericht an, dass Abrechnungsfehler, die sich zugunsten des Mieters auswirken, nach Ablauf der Abrechnungsfrist zwar in der Regel nicht korrigierbar sind, hier aber eine Ausnahme gelten muss. Bei einem so offensichtlichen Fehler, wie der falschen Angabe der Vorauszahlungen ist davon auszugehen, dass der Mieter den Berechnungsfehler sofort selbst bemerkt bzw. hätte bemerken müssen, nachdem er die Nebenkostenabrechnung bekommt. Der Mieter konnte daher nicht darauf vertrauen, dass keine weiteren Nachforderungen auf ihn zukommen. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann sich der Mieter deshalb in diesem Fall nicht daran festhalten, dass die Vermieterin diesen offensichtlichen Fehler erst kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.  Der Mieter muss daher trotz Ablauf der Ausschlussfrist weitere Nachforderungen zahlen.

Mehr zur Abrechnungsfrist erfahren Sie in diesem Artikel: Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung.

IV. Verjährungsgrenze

Eine absolute Grenze für alle Korrekturen und damit zu befürchtenden Nachzahlungen ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen zur Verjährung nach §§ 195ff. BGB:  Danach beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung grds. drei Jahre. Sie beginnt im Jahr nach fällig werden der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung zu laufen. Nach Ablauf der drei Jahre verjähren alle Zahlungsansprüche einschließlich Guthabenansprüche. Diese Frist gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Mehr zu dem Thema der Verjährung lesen Sie hier: Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung