Lärm macht krank. Lärm stört das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern. Lärm ist immer wieder Ursache für Streitigkeiten zwischen Mietern. Vermieter sehen sich Forderungen nach Mietminderung ausgesetzt. Im Ergebnis helfen nur Kompromisse. Lärmempfinden ist oft subjektiv. Eine Bewertung kann nur objektiv erfolgen. Regelungen finden sich daher in unterschiedlichen Lärmschutzvorschriften. So regeln die Feiertagsgesetze der Bundesländer die Feiertagsruhe und die Landesimmissionsschutzgesetze die Nacht- und Mittagsruhe. Im Übrigen gilt unter Nachbarn das gegenseitige Gebot …Artikel jetzt weiter lesen
Heizkostenabrechnung erstellen: Drei Möglichkeiten
Der alljährlichen Erfordernis des Erstellens einer Heizkostenabrechnung können Eigentümer auf verschiedene Weise gerecht werden: Traditionell beauftragt der Eigentümer einen Messdienst, der sich um alle Aspekte der Abrechnung kümmert – von der Installation und Ablesung der Messgeräte bis zum Anfertigen und Aushändigen der Abrechnungsunterlagen. War dieses Vorgehen in der Vergangenheit gängige Praxis und bei Verwendung der mittlerweile veralteten Verdunsterröhrchen eigentlich alternativlos, so gibt es heute auf Grund des technischen Fortschritts auch …Artikel jetzt weiter lesen
Die wichtigsten Urteile zur Nebenkostenabrechnung (vor 2012)
1. Verständlichkeit der Nebenkostenabrechnung Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so erstellen, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann (BGH VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Umlageschlüssel sind nicht erklärungsbedürftig. 2. Angabe eines falschen Verteilerschlüssels in der Nebenkostenabrechnung Verwendet der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen anderen als den vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel, stellt dies zwar einen inhaltlichen Fehler dar, jedoch keinen formellen …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?
Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Warmwasserverbrauch und den Energieraufwand für die Heizung mindestens 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen. Auch der Kaltwasser- und Stromverbrauch wird in der Regel nach dem Verbrauch erfasst. Um den Verbrauch festzustellen, muss der Vermieter geeignete Zähler installieren. Nach § 2 Nr.2 BetrKV gehören zu den Kosten der Wasserversorgung die Kosten der Eichung eines Wasserzählers, nach Nr. 4a die Kosten der …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Zählermiete umlegbar?
Ein Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Verbrauch an Warmwasser und Heizenergie nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen (mindestens zu 50 % nach Verbrauch). Außerdem schreiben fast überall die Landesbauordnungen vor, dass Vermieter zumindest in Neubauten Kaltwasserzähler vorhalten müssen, um auch so den Verbrauch des Mieters individuell abzurechnen. Um den Verbrauch zu erfassen, müssen entsprechende Zähler installiert sein. Die damit verbundenen Betriebskosten sind gemäß § 2 Nr. 4a, 2 …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Winterdienst
Eigentümer von Immobilien sind aufgrund kommunaler Satzungen (Straßenreinigungssatzung) verpflichtet, an ihr Grundstück angrenzende Bürgersteige und Gehwege sowie die Zugänge zum Grundstück im Winter eis- und schneefrei zu halten. Ihnen obliegt eine Verkehrssicherungspflicht. Kommt ein Passant zu Schaden, haftet der Eigentümer auf Schadensersatz. Der Eigentümer hat mehrere Möglichkeiten, seiner winterlichen Streu- und Räumpflicht nachzukommen. Er kann ein Unternehmen beauftragen, die Mieter in die Pflicht nehmen, einen Hausmeister einstellen oder die Arbeiten …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung
Der Vermieter kann nach Maßgabe des § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung die Kosten der Entwässerung auf den Mieter umlegen und den Mieter verpflichten, diese zu bezahlen. Zu den Kosten der Entwässerung gehören nach dem Verordnungstext nicht nur die Gebühren für die Ableitung des Brauchwassers in das öffentliche Kanalnetz, sondern auch eventuelle Gebühren der Grundstücksentwässerung. Während das Brauchwasser zuvor als Frischwasser aus der Wasserleitung entnommen wird, entsteht das Niederschlagswasser durch den …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Legionellenprüfung
Nach Expertenschätzungen erkranken jedes Jahr ca. 30.000 Menschen an der Legionärskrankheit. Sie werden durch kleine Stäbchenbakterien, so genannte Legionellen, verursacht. Diese entwickeln sich vorwiegend in Süßwasser bei Wassertemperaturen von 25 °C bis 50 °C und werden beispielsweise beim Duschen mit dem Wassernebel eingeatmet. Um Mieter gegen dieses Risiko zu schützen, verpflichtet § 14 Trinkwasserverordnung die Vermieter von Großanlagen das Wassersystem alle 3 Jahre auf Legionellen zu untersuchen, bei Überschreitung der …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Öltankreinigung
Gemäß § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs einer Heizungsanlage auch die Kosten der Pflege und der Reinigung der Anlage. Es handelt sich dabei um auf den Mieter umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss. Bestandteil der Heizungsanlage ist auch der Öltank. Ohne Tank kann die Heizung nicht betrieben werden. Da eine Öltankreinigung nur alle ca. 5-8 Jahre ansteht und damit nicht das typische Merkmal des …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Heizungswartung
Gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV sind die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss. Muss der Heizungsmonteur die Anlage reinigen, einstellen und sie dazu zerlegen oder den Brenner reinigen und wieder einbauen oder Wasser nachfüllen, sind alle diese Arbeiten Wartungsarbeiten. Maßgebend und typisch für die Umlagefähigkeit von Wartungsarbeiten ist, …Artikel jetzt weiter lesen