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Nebenkosten für eine Tiefgarage – Wer muss die Kosten tragen (Nutzer, Nichtnutzer)?

Die Anmietung einer Tiefgarage ist letztlich nichts anderes als die Anmietung einer Wohnung. Es gelten im Grundsatz die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Tiefgarage eine Einheit. Naturgemäß fallen auch für die Tiefgarage Nebenkosten an.

Voraussetzung ist die Vereinbarung der Umlagefähigkeit

Die Umlage der Nebenkosten für eine Tiefgarage richtet sich nach den Regeln, die für die Vereinbarung der Nebenkostenumlage für eine Wohnung gelten. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten. Er kann mit dem Mieter die Kosten für die Tiefgarage im Einzelnen ausdrücklich mietvertraglich vereinbaren. Dann sollte er idealerweise alle Nebenkosten auflisten, die für die Unterhaltung der Tiefgarage anfallen. Je detaillierter, desto besser. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn Gegebenheiten vorliegen, die am besten individuell erfasst werden.

Er kann aber auch auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen. Dort sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten aufgeführt. Dieser Weg bietet sich an, wenn eine größere Zahl von Tiefgaragenplätzen vorhanden ist und der Vermieter mit einer allgemeineren Regelung zurechtkommt. § 1 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass zu den umlagefähigen Nebenkosten alle Kosten gehören, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen fortlaufend entstehen. Zu den Anlagen und Einrichtungen gehört zweifelsfrei die Tiefgarage.

Nachträglich kann die Liste umlegbarer Nebenkosten nur per ausdrücklicher Vereinbarung erweitert werden, wenn der Mieter zum Beispiel nachträglich noch einen Tiefgaragenstellplatz anmietet. Wurde eine Inklusivmiete (Wohnungsmiete deckt Nebenkosten ab) vereinbart, kommt die gesonderte Umlage von Nebenkosten nicht in Betracht.

Situation bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Tiefgarage

Hat der Mieter für die Tiefgarage einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen (z.B. zeitlich nach der Anmietung der Wohnung oder für einen zweiten Stellplatz), ist dieser Vertrag rechtlich selbstständig (BGH VIII ZR 422/12). Er kann eigenständig gekündigt werden. Der Vermieter muss die anfallenden Nebenkosten gesondert abrechnen. Sie haben mit der Wohnung nichts zu tun.

Umlagefähige Nebenkosten einer Tiefgarage

Umgelegt werden können die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und der Parkplätze (AG Neuss WuM 1997, 471). Umlagefähig sind die anteilige Grundsteuer sowie die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung, die Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, der Straßenreinigung und die Stromkosten für die Hofbeleuchtung. Auch der Betriebsstrom für Hebebühnen ist umlagefähig und zwar sowohl für den Mieter, der oben parkt, als auch für den, der unten parkt. Beide nutzen die Tiefgarage gleichermaßen und sind aufeinander angewiesen.

Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel sind nicht umlegungsfähig (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762). Diese gehören zum Inventar der Mietsache und obliegen dem Vermieter. Die Reparatur der Hebebühne ist Aufgabe des Vermieters (Instandhaltungsmaßnahme), die Wartungskosten sind umlagefähig.

Unterscheidung nach Nutzern und Nichtnutzern

Nutzen einzelne Mieter ausschließlich eine Tiefgarage, die nicht allen Mietern zugänglich ist, fallen die Beleuchtungskosten ausschließlich den Nutzern zur Last (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 801). Der Vermieter muss dazu einen Zwischenzähler installieren.

Wichtig ist, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Auflistung der kalten Nebenkosten (Betriebskosten) zwischen den für die jeweilige Wohnung und für den dazu gehörigen Stellplatz angefallenen Kosten klar unterscheidet. Fallen die Kosten für alle Mieter gleichermaßen an, brauchen die Kosten für einen Hausmeister, der sich um das Haus und die Tiefgarage kümmert, nicht getrennt aufgelistet zu werden. Wird die Tiefgarage hingegen nicht von allen Mietern genutzt, muss klar ersichtlich sein, welcher Teil der auf den Hausmeister entfallenden Kosten auf die Garage und welcher Teil auf das Hauses entfällt. Gleiches gilt für andere, ausschließlich im Hinblick auf die Tiefgarage entstehenden Nebenkosten.

Was tun, wenn Abrechnung fehlerhaft ist?

Wird die Nebenkostenabrechnung diesen Maßstäben nicht gerecht, ist sie formell bzw. inhaltlich fehlerhaft. Der Mieter könnte eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters zurückweisen.

In einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe (Az. 9 S 96/09) wurden einem Mieter 10 % Abschlag zugesprochen, der auf seinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage der Wohnanlage verzichtet hatte. Die jährlichen Betriebskosten berechnete der Vermieter ungeachtet dessen nach wie vor wohnflächenabhängig und belastete damit auch den Mieter, der die Tiefgarage nicht nutzte. Er meinte rechtsirrtümlich, es sei unerheblich, ob sich unter dem Haus eine Tiefgarage befinde oder nicht. So müsse zum Beispiel das Niederschlagswasser im Interesse aller Bewohner beseitigt werden.

26 Antworten auf "Nebenkosten für eine Tiefgarage – Wer muss die Kosten tragen (Nutzer, Nichtnutzer)?"

  • Petermann
    13. Juli 2018 - 20:30 Antworten

    Unsere Wohnanlage umfasst 10 Häuser mit 164 Miet- u. Eigentumswohnungen und hat eine Tiefgarage mit 194 Stellplätze, von denen aber nur 126 vermietet sind.Für die Stellplätze existieren jeweils eigenständige Mietvertrage, mit denen der mtl. Mietzins sowie die Betriebskostenvorauszahlung festgelegt sind.
    Wer trägt den Anteil der Betriebskosten für die nicht vermieteten Stellplätze? M.E. der Eigentümer oder kann er diese auf die Stellplatzmieter umschlagen?

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2018 - 15:53 Antworten

      Hallo Herr Petermann,

      Leerstandskosten gehen immer zu Lasten des Eigentümers.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin
    11. September 2018 - 21:56 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    tatsächlich ich mir nach nun 7 Jahren das erste Mal aufgefallen, dass meine Vermieter jährlich auch die Kosten für die von mir nicht nutzbare Garage umlegen (diese nutzen sie selbst!).
    Hinsichtlich der Wartungsarbeiten habe ich bereits widersprochen. Und eine wohlwollende Korrekturabbrechnung vorgenommen.
    Nun möchte ich künftig aber sämtliche Posten getrennt von der Garage berechnet wissen, genau so möchte ich wissen wie hoch der Anteil der auf die Garage anfallenden Grundsteuer ist.
    Liege ich mit meiner Einschätzung hier richtig?
    Meine Vermieter haben damals formularklauselartig den §2 BetrKV in den Mietvertrag abgetippt. Dort werden auch Posten aufgeführt, die in dem gesamtem Haus niemals anfallen könnten (Schornsteinfeger, bei ausschließlichem Betrieb von Nachtspeicheröfen).
    Wäre es doch nun sicher pedantisch dies zu bemäkeln, da diese Kosten ohnehin faktisch nicht anfallen können?

    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      12. September 2018 - 07:15 Antworten

      Hallo Katrin,

      es ist in der Praxis üblich, auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen oder die Positionen aufzuführen. Die Nebenkosten werden i.d.R. nach Wohnfläche umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans
    2. Oktober 2018 - 18:46 Antworten

    Wir nutzen als Mieter eine Tiefgarage, die ein automatisches Beförderungssystem hat, d.h. das Fahrzeug wird in einem Raum abgestellt und dann in die Tiefgarage transportiert. Das Fahrzeug kann dann mit einer Chipkarte zurück in den vorher abgestellten Raum abgerufen werden. Leider ist dieses System sehr störungsanfällig, teilweise mussten wir mehr als 4h warten bis das Auto „angeliefert“ wurde, oder es wurde angeliefert nachdem wir das Haus verlassen hatten und hat somit alle nachfolgenden Abrufe blockiert. Über drei Monate war die Tiefgarage in 2017 überhaupt nicht nutzbar. Jetzt bekommen wir vom Vermieter eine Forderung der Nebenkosten in Höhe von mehr als 400 Euro nur für die Wartung der Tiefgarage. Der Stellplatz selbst kostet für ein ganzes Jahr (im funktionsfähigen Zustand) 300 Euro, also weniger als die Wartung!

    Kann der Vermieter die Wartung einer solchen Anlage auf uns umlegen, oder muss er diese selbst tragen ?

    Hans

    • Dennis Hundt
      4. Oktober 2018 - 16:12 Antworten

      Hallo Hans,

      Wartungskosten sind in der Regel umlegbar, sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Henning
    19. November 2018 - 17:11 Antworten

    Mein Vermieter legt Nebenkosten der Tiefgarage (Kipptorwartung, Licht) unter Verweis auf den für alle Mieter nutzbaren Fahrradkeller auf alle Mieter um. Ich habe jedoch eine ebenerdige Einzelgarage im Haus gemietet, die ich ausschließlich für unsere Fahrräder und Anhänger nutze. Kann ich der Umlage der Tiefgaragenkosten widersprechen?

    • Dennis Hundt
      20. November 2018 - 18:05 Antworten

      Hallo Henning,

      Mieter die kein Fahrrad haben oder keinen Aufzug nutzen, müssen sich dennoch an den Allgemeinkosten beteiligen. Das einfach als Gedankenexperiment.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    27. November 2018 - 15:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Im Zeitraum vom 01.07.2017 bis 30.09.2017 habe ich einen Tiefgaragen Stellplatz gemietet.
    Heute am 27.11.2018 bekomme ich eine Betriebskostenabrechnung von einer Nachzahlung von 42,20€ davon sind über 33 € an Stromkosten.

    Lohnt sich ein Widerspruch?
    Vielen dank
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      27. November 2018 - 16:47 Antworten

      Hallo Stefan,

      aus welchem Grund wollen Sie ggf. widersprechen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    5. Dezember 2018 - 22:30 Antworten

    Hallo, wir sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus (6 whng). 3 der Mieter haben zum Mitvertrag einen Gartenanteil zur Nutzung.
    Auf dem Grundstück stehen auch 3 Garagen welche mit auf den Hausstromzähler geklemmt sind.
    1 Mieter mit Garten hat auch 1 Garage angemietet aus dieser er sich den Strom für die Bewirtschaftung der Gärten und u.a. ein Pool mit Sandfilteranlage zieht. In der Betriebskostenabrechnung gibt es nur einen Punkt- Strom allgemein.
    meine Frage ist nun Reicht es wenn ich Widerspruch einlege und auf BetrKV verweise?
    vielen Dank

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2018 - 15:17 Antworten

      Hallo Andre,

      ein Widerspruch ist sicher gerechtfertigt, sollte aber entsprechend begründet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Florian Abend
      30. Juni 2019 - 12:00 Antworten

      Hallo,

      Wir wohnen zur Miete in einen Mehrfamilienhauses von Privat.

      Vor dem Haus gibt es Stellplätze mit einer Schrankenanlage. Diese kosten der Wartung werden auf uns umgelegt obwohl wir KEIN Stellplatz haben. Im Mietvertrag steht dies auch nicht drinnen.

  • Elvira
    17. Dezember 2018 - 16:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wohne in einem Mehrparteienhaus und habe dort einen Tiefgaragenplatz gemietet. In der Tiefgarage gibt es sowohl „normale“ Parkplätze als auch so genannte „Doppelparker“. Ich habe einen „normalen“ Parkplatz. In der Mietnebenkostenabrechnung wurden mir aber jetzt Kosten für die Wartung der Doppelparker berechnet. Darf der Vermieter das? Es gibt nur fest vermietete Plätze, somit müssten nach meinem Verständnis doch die Wartungskosten für die Doppelparker auch auf diese umgelegt werden und nicht auf alle Mieter.
    Viele Grüße

  • Alexander
    14. Mai 2019 - 10:55 Antworten

    Hallo,
    zur „Unterscheidung nach Nutzern und Nichtnutzern“: Ich zähle zu den Nicht-Nutzern, es gibt jedoch einen gemeinsamen Fahrradraum (separat getrennter Grundriss), für den ich die 1500m2 große Tiefgarage auf einem Meter Abschnitt begehen muss. Kann der Vermieter allen 130 Mietern des Hauses oder nur den 70 Stellplatz-Mietern die Betriebskosten für die Tiefgarage in Rechnung stellen?

  • Claudia
    5. Juli 2019 - 00:12 Antworten

    Hallo,
    Das Tor der Tiefgarage des Mehrfamilienhauses in dem ich wohne war defekt und stand 7 Wochen ununterbrochen offen.
    Um die Sicherheit zu gewährleisten, hat jeden Abend der Wachdienst die ganze Nacht vor der Einfahrt gestanden.
    Der Wachdienst ist sonst auch tätig allerdings nicht rund um die Uhr gor Ort und die Kosten werden umgelegt.
    Können nun die Mehrkosten aufgrund des defekten Tores umgelegt werden? Und wenn ja warum? Die Mieter können ja nichts dafür dass die Instandhaltung so lange gedauert hat.
    Danke

  • Sandra
    16. Juli 2019 - 21:46 Antworten

    Hallo,
    Wir sind Garagenmieter in einem Garagenkomplex. Im Vertrag steht der Mietzins und inklusive Nebenkostenvorauszahlung – ohne Verweis auf ein Gesetz, Verordnung, eine konkrete Auflistung, … Wir haben die Garage von dem derzeitigen Eigentümer seit 2007. Strom, … lag nur teilweise an, Ablesungen gab es nie. Nun haben wir für 2017 plötzlich eine Nebenkostenabrechnung bekommen. Die ist ja zu spät (oder?). Was darf der Vermieter ggf. für 2018 abrechnen? Was ist, wenn die Begründung für die Abrechnung gelogen ist – angeblich Erhöhung der Grundsteuer ab 2017 um das 4fache – es gab seit 2015 keine Anhebungen mehr?

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2019 - 08:14 Antworten

      Hallo Sandra,

      grundsätzlich kann der Vermieter nur die Kosten Abrechnung, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Ich würde den vertrag an Ihrer Stelle rechtlich prüfen lassen. Allerdings sollten Sie vorsichtig sein, eine Kündigung bei einem Garagenmietvertrag ist für den Vermieter viel leichter umzusetzen als bei einer Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandra
        23. Juli 2019 - 21:15 Antworten

        Danke für Ihre Antwort.
        Im Mietvertrag steht zu den Kosten: Die Miete beträgt xx Euro. Der zweite Satz lautet: Die Nebenkostenvorauszahlung ist inklusive. Mehr nicht – keine Höhe der NK-Vorauszahlung und auch nicht, was abgerechnet wird.
        Kann der Vermieter da überhaupt was abrechnen?
        Vlg Sandra

          • Sandra
            27. Juli 2019 - 09:21

            Danke für die Info. Wir haben ausschließlich einen Garagenmietvertrag. Der Vermieter meint , er kann drei Jahre lang abrechnen. Stimmt das?

            Er meint tatsächlich eine Vorauszahlung, hat bisher aber nie abgerechnet und die Höhe der Zahlung steht nicht fest, ebenso welche Kosten er abrechnet. Ist er da berechtigt, abzurechnen?

            Darf er die Miete direkt ab August erhöhen, wenn es es erst im Juli verkündet?

  • Claudia
    20. Juli 2019 - 11:47 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe einen ebenerdigen Tiefgaragenparkplatz zusammen mit der Wohnung angemietet. In der Tiefgarage befinden sich ebenfalls Parkplätze mit Hebebühne. Diese nutze ich aber nicht und habe auch gar keinen Schlüssel, um diese nutzen zu können. Die Kosten für Wartung und TÜV dieses Parksystems werden nun auch auf mich umgelegt. Ist dies korrekt? Im Mietvertrag sind dieses Kosten nicht explizit als Betriebskosten aufgeführt; es gibt allerdings einen Punkt „sonstige Betriebskosten“, unter dem ja letztendlich alles subsummiert werden könnte.

    Danke für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2019 - 12:57 Antworten

      Hallo Claudia,

      „sonstige Betriebskosten“ sind kein Sammelbecken für alle möglichen Positionen. Viel mehr muss der Vermieter die genauen sonstigen Betriebskosten benennen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Horna
    23. Juli 2019 - 09:15 Antworten

    Die Wohnanlage, die ich als Mieter bewohne besteht aus einem Wohnblock mit 2 Eingängen.Dem linken Eingang sind 2 Garagen mit eigener Zufahrt zugeordnet. Im linken Eingang wohnen 4 Mieter, 2 davon haben einen zusätzlichen Mietvertrag zur Garagennutzung. Ich wohne im rechten Eingang und werde laut Nebenkostenabrechnung mit Hauswartleistungen (Winterdienst und Kehrleistungen) für diese Garagenzufahrt belastet, obwohl ich kein Nutzer dieses Zuganges bin. Der Gesamtumfang der Garagenzufahrt beträgt ca 1/3 der Winterdienst- und Kehrleistungen beider Hauseingänge. Die Garagenzufahrt führt ausschließlich nur zu den Garagen und läßt keinen Zugang zu anderen Gebäude- oder Gartenanteilen zu. Muß ich wirklich für diese Kosten aufkommen.

    B.Horna

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2019 - 11:32 Antworten

      Hallo Herr Horna,

      Ihr Kommentar kam an und musste erst freigeschaltet werden. Ich kann Ihnen hier leider keine eindeutige Antwort liefern. Ihre Argumentation ist klar und ich würde zumindest versuchen die Kosten durch den Vermieter nur auf die Nutzer verteilen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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