Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete Nebenkosten zahlt, muss der Vermieter nach Vorgabe des Gesetzes innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende der vereinbarten Abrechnungsperiode die Nebenkostenabrechnung erstellen (§ 556 III BGB). Der Vermieter ist zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Ist sie formell fehlerhaft oder inhaltlich falsch, muss sie der Mieter nicht akzeptieren. Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann …Artikel jetzt weiter lesen
Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter vereinbart mit dem Mieter regelmäßig die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass sich die Vereinbarung auf umlagefähige Nebenkosten bezieht. Umlagefähig sind jedoch nur die in § 2 Betriebskostenverordnung bezeichneten Nebenkosten. Eine Nutzerwechselgebühr ist darin nicht bezeichnet. Mit einer solchen Nutzerwechselgebühr versuchen Vermieter die durch den Auszug des Mieters entstehenden Kosten bei der Erfassung seines Energieverbrauchs (oder auch als Zwischenablesung bezeichnet) in Rechnung zu stellen. Die Gebühr …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Kostenloses Anschreiben / Muster
Wir haben ein kostenloses Anschreiben für die Übersendung der Nebenkostenabrechnung bereits gestellt. Vermieter können das Muster kostenfrei kopieren und als eigene Briefvorlage nutzen. Passen Sie stellen individuell an oder nutzen Sie unsere Formulierungsvorschläge. Grundsätzlich kann ich solches Schreiben auch in anderen bzw. eigenen Wort formuliert werden. (Die in Klammern gesetzten Hinweise in Kursiver Schrift dienen Ihnen als Vermieter als Information)
Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung
Wenn der Mieter eine Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung geltend machen möchte, kommt es auf die Gegebenheiten an. Danach richten sich seine rechtlichen Möglichkeiten. So ist zu unterscheiden, ob die Rückforderung während einer laufenden Abrechnungsperiode entsteht oder ob die Rückforderung infolge einer Nebenkostenabrechnung entstanden ist. Grundsätzlich muss der Mieter davon ausgehen, dass eine Rückforderung problematisch ist, da er den betreffenden Betrag im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart hat und somit vertraglich normalerweise …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung: Angemessene Höhe ermitteln
Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur Miete auch Nebenkosten zahlt und dafür Abschlagszahlungen erbringt. Der Vermieter kann solche Nebenkostenvorauszahlungen aber auch nur dann verlangen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein. In § 556 II 2 BGB ist dies ausdrücklich bestimmt. Angemessen sind die Vorauszahlungen, wenn sie die zu erwartenden Nebenkosten ungefähr abdecken. Dem Vermieter ist ein gewisser Beurteilungsspielraum …Artikel jetzt weiter lesen
Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung
Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist regelmäßig im Mietvertrag vereinbart. Möchte der Mieter eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung vornehmen, muss er einen hinreichenden Anlass vortragen. Mit der Kürzung bezweckt er schließlich eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung. Der Vermieter wird und braucht sich darauf nur einzulassen, wenn es für eine Kürzung der Nebenkostenvorauszahlung Gründe gibt. Ansatzpunkt ist, dass jede Nebenkostenvorauszahlung angemessen sein muss. Sie ist dann angemessen, wenn sie die zunächst dem Vermieter …Artikel jetzt weiter lesen
Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (inkl. Musterbrief)
Im Mietvertrag vereinbart der Vermieter mit dem Mieter regelmäßig eine Nebenkostenvorauszahlung. Darauf darf sich der Mieter zumindest im ersten Mietjahr verlassen. Erweisen sich die Vorauszahlungen im Laufe der Abrechnungsperiode als zu niedrig, kann der Vermieter versuchen, vom Mieter eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung zu fordern. Das Gesetz setzt dem Vermieter allerdings Schranken. So ist eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nur nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung erlaubt (§ 560 IV BGB). Die Möglichkeit zur …Artikel jetzt weiter lesen
Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an. Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als …Artikel jetzt weiter lesen
Diese Versicherungen sind in der Nebenkostenabrechnung umlegbar
Hat der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag die Umlegung von Nebenkosten vereinbart, kann der Vermieter nach Maßgabe des § 2 Nr. 13 BetrKV auch die Prämien für bestimmte Versicherungen und die Versicherungssteuern auf den Mieter umlegen. Die Vorschrift nennt beispielhaft die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung und bezeichnet dazu insbesondere die Prämien für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden. Allerdings ist die Aufzählung der …Artikel jetzt weiter lesen
Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss formell und inhaltlich (materiell) ordnungsgemäß sein. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen. Der formelle Aspekt bezieht sich auf die äußere Form der Abrechnung, während sich der inhaltliche Aspekt auf den in der jeweiligen Formalität zum Ausdruck kommenden Inhalt und so auf einen unter dem Mantel der Form liegenden Fehler bezieht. Die Unterscheidung, ob eine Nebenkostenabrechnung nur formell oder inhaltlich fehlerhaft ist, …Artikel jetzt weiter lesen