Manch ein Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung treibt Mietern den Zorn ins Gesicht. Sie vermuten sofort, dass der Kostenansatz überhöht ist und berufen sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot. Ganz so einfach ist das nicht. Der Bundesgerichtshof hat immer wieder Anlass, sich mit genau dieser Frage auseinanderzusetzen (BGH Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13). Im Fall erschien dem Mieter der Ansatz der abgerechneten Verwaltungskosten als völlig überhöht. Er untermauerte seine Behauptung mit Vergleichsobjekten, …Artikel jetzt weiter lesen
Offenlegung nicht umlagefähiger Nebenkosten / bereinigte Gesamtkosten?
In diesem Artikel geht es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter gegenüber auch Kosten offenlegen muss, die nicht umlegbar sind und somit nicht vom Mieter getragen werden müssen. Erstellt der Vermieter pflichtgemäß die Nebenkostenabrechnung, muss diese formell folgende Mindestangaben enthalten: Angabe der Gesamtkosten einer Nebenkostenposition (z.B. Warmwasserverbrauch im Objekt) Angabe des Umlageschlüssel gemäß Mietvertrag bzw. Wohnfläche laut Gesetz Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters Angabe der Vorauszahlungen des Mieters …Artikel jetzt weiter lesen
Offenlegung verdeckter interner Rechenschritte in der Nebenkostenabrechung?
Um dem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu zustellen, muss der Vermieter eine große Menge an Informationen und Kosten aufbereiten. Der Vermieter muss Berechnungen vornehmen, die dem Mieter zum Teil verborgen bleiben. In diesem Artikel geht es um die Offenlegung verdeckter interner Rechenschritte in der Nebenkostenabrechung. Eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung enthält folgende Mindestangaben: Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe des Verteilerschlüssels Berechnung des Nebenkostenanteils des Mieters Angabe der Vorauszahlungen des Mieters Angabe von Nachzahlungsbetrag / …Artikel jetzt weiter lesen
Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps
Im Rahmen des Eichgesetzes (EichG) und der Eichordnung (EichO) will der Gesetzgeber verhindern, dass Messergebnisse manipuliert oder verfälscht wiedergegeben werden. 1. Eichpflicht gilt auch im Mietverhältnis §§ 2, 25 EichG bestimmen, dass die Eichvorschriften für alle Zähler gelten, die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden und einen Verbrauch in Kubikmeter (m3) oder Kilowattstunde (kWh) anzeigen. Auch die Verbrauchsabrechnung in Mietverhältnissen sowie die Abrechnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (BayObLG WuM 1998, 371) ist …Artikel jetzt weiter lesen
Ablesung der Wasser- und Heizungszähler versäumt – Was jetzt?
Der Vermieter muss den Verbrauch des Mieters an Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie darlegen und beweisen. Er ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin ZMR 1997, 145). Insbesondere bestimmt § 4 Heizkostenverordnung, dass der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an „Wärme und Warmwasser“ erfassen muss. Zu diesem Zweck muss er die Räumlichkeiten mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen. Werden der Wasser- und Heizkostenverbrauch vom Vermieter nicht abgelesen, kommt es darauf an, …Artikel jetzt weiter lesen
Extreme Kostensteigerung in der Nebenkostenabrechnung – 8 Schritte für Mieter
Die jährliche Nebenkostenabrechnung birgt für den Mieter manche Überraschung. Dass alles teurer wird, ist klar. Eine extreme Kostensteigerung in der Nebenkostenabrechnung bedarf jedoch der Überprüfung. 1. Kostensteigernde Nebenkostenposition ausfindig machen Alles hat seine Ursache. In einem ersten Schritt sollte der Mieter selbst versuchen, die Kostensteigerung nachzuvollziehen. Nebenkostenabrechnungen sind komplexe Urkunden. Sie sind oft nicht aus sich heraus verständlich. Es ist festzustellen, welche Nebenkostenposition für die Kostensteigerung verantwortlich ist. Ist dies …Artikel jetzt weiter lesen
Wie Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren (Nennung oder Verweis auf BetrKV)?
Dass der Mieter neben der Kaltmiete regelmäßig auch Nebenkosten (Betriebskosten) zahlt, ist vielfach eine Selbstverständlichkeit. Eigentlich sollte es kein großes Problem darstellen, neben der Kaltmiete auch die Kostenpflicht für Nebenkosten zu vereinbaren. Aber wie immer: Der Teufel steckt im Detail. Probleme bereitet in der Mietpraxis eher die Frage, wie die Vereinbarung zur Zahlung von Nebenkosten denn konkret ausgestaltet sein muss. Gerade die Mustermietverträge sind vielfach so umständlich gestaltet, dass die …Artikel jetzt weiter lesen
Vermieter stellt selbst Rechnungen für Eigenleistungen aus – Umlagefähig oder nicht?
Mietvertraglich wird regelmäßig vereinbart, dass der Vermieter auch solche Nebenkosten auf die Mieter umlegt, zu deren Ausführung er Dritte beauftragt. Soll der Garten gepflegt oder der Winterdienst durchgeführt werden oder deckt der Vermieter das Dach selbst neu ein, kann der Vermieter eine Dienstleistungsfirma beauftragen oder aber auch die Arbeiten in Eigenregie selbst ausführen. Für diese Eigenleistungen stellen Vermieter gerne selbst Rechnungen aus und rechnen den Kostenaufwand in der Nebenkostenabrechnung ab. …Artikel jetzt weiter lesen
Vermieter kann Unterlagen der Nebenkostenabrechnung nicht beschaffen – Möglichkeiten des Mieters?
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Will der Mieter die Nebenkostenabrechnung des Vermieters überprüfen, hat er das Recht, Einsicht in die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsunterlagen zu nehmen. (BGH DWW 2088, 143). Maßgeblich ist, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, eine vom Vermieter behauptete Abrechnungsposition tatsächlich zu überprüfen. Andernfalls stünde es dem Vermieter frei, willkürlich oder gar nicht angefallene Kosten umzulegen oder einen Rechnungsbetrag willkürlich um einen „Gewinnanteil“ …Artikel jetzt weiter lesen
Muss der Vermieter auf Nachfrage die Nebenkostenabrechnung erläutern?
Wer eine Nebenkostenabrechnung erhält, ist schnell versucht, den Vermieter anzurufen und um eine Erläuterung einzelner Kostenpositionen zu bitten. Der Vermieter darf den Wunsch durchaus ablehnen. Nebenkostenabrechnung muss aus sich heraus nachvollziehbar sein Denn: Die Nebenkostenabrechnung muss formell so gestaltet sein, dass der Mieter die Angaben als juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie ohne Weiteres nachvollziehen und verstehen kann (siehe auch: formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung). Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung mit …Artikel jetzt weiter lesen