Der Vermieter muss den Verbrauch des Mieters an Kaltwasser, Warmwasser und Heizenergie darlegen und beweisen. Er ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin ZMR 1997, 145). Insbesondere bestimmt § 4 Heizkostenverordnung, dass der Vermieter den anteiligen Verbrauch der Mieter an „Wärme und Warmwasser“ erfassen muss. Zu diesem Zweck muss er die Räumlichkeiten mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen. Werden der Wasser- und Heizkostenverbrauch vom Vermieter nicht abgelesen, kommt es darauf an, …Artikel jetzt weiter lesen
Voraussetzungen für die Umlage neuer Nebenkosten (z.B. Rauchmelder)
Vieles im Leben ist dynamisch. Will der Vermieter eine neue Nebenkosten-Position abrechnen, kommt es drauf an, was mietvertraglich vereinbart ist. Meist wird im Mietvertrag auf die Geltung des Betriebskostenkatalogs des § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung verwiesen. Typisches Beispiel ist die Installation von Rauchmeldern, zu der der Vermieter neuerdings zunehmend gesetzlich verpflichtet wird. Dabei ist zwischen Kosten der Modernisierung und Wartung zu unterscheiden. In diesem Artikel geht es ganz …Artikel jetzt weiter lesen
Mahnung zur Zahlung der Nebenkostennachzahlung (inkl. Muster)
Nebenkostennachzahlungen sind für Mieter oft eine echte Überraschung. Voraussetzung ist, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt hat. Rein inhaltliche Mängel beeinträchtigen nicht die Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages. Diese muss der Mieter zum Gegenstand einer Anfechtungsklage gemacht werden. 30 Tage nach Zugang tritt Verzug ein: Idealerweise bestimmt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung einen ausdrücklichen Fälligkeitstermin für die Zahlung („Zahlen Sie den Nachzahlungsbetrag bitte bis spätestens 31.März 2014“). Dann bedarf es keiner …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkosten: Straßenreinigung – Was ist umlegbar, was nicht?
Saubere Straßen kennzeichnen mithin ein ordentliches Wohnumfeld. Verdreckte Straßen schrecken ab. Die Straßenreinigung liegt somit im Interesse aller Bewohner. Die Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung sind gemäß § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung umlegbare Nebenkosten. Im Idealfall verweist der Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung. Die schlichte Vereinbarung zur Umlegung von „Grundbesitzabgaben“ genügt für die Umlegung von Straßenreinigungsgebühren jedenfalls nicht (AG Köln WuM 1998, 796). Details zur Betriebskostenverordnung und deren Einbeziehung in …Artikel jetzt weiter lesen
Extreme Kostensteigerung in der Nebenkostenabrechnung – 8 Schritte für Mieter
Die jährliche Nebenkostenabrechnung birgt für den Mieter manche Überraschung. Dass alles teurer wird, ist klar. Eine extreme Kostensteigerung in der Nebenkostenabrechnung bedarf jedoch der Überprüfung. 1. Kostensteigernde Nebenkostenposition ausfindig machen Alles hat seine Ursache. In einem ersten Schritt sollte der Mieter selbst versuchen, die Kostensteigerung nachzuvollziehen. Nebenkostenabrechnungen sind komplexe Urkunden. Sie sind oft nicht aus sich heraus verständlich. Es ist festzustellen, welche Nebenkostenposition für die Kostensteigerung verantwortlich ist. Ist dies …Artikel jetzt weiter lesen
Kürzungsrecht (15 %) bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, verbrauchsabhängige Kosten mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Verbrauchsabhängige Kosten im Sinne der Heizkostenverordnung sind der Energieverbrauch für den Betrieb der Heizung und die Warmwasseraufbereitung. 1. Welchen Sinn hat das Kürzungsrecht? Mit dieser Vorgabe will der Gesetzgeber erreichen, dass der Mieter verbrauchsbewusst mit nicht erneuerbaren Energien umgeht. Zugleich soll der Vermieter angehalten werden, zur Erfassung des Energieverbrauchs Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren. Die Heizkostenverordnung enthält aber keine mit Zwangsmitteln …Artikel jetzt weiter lesen
Sind Stromkosten Teil der (Miet)Nebenkosten?
Die Frage, ob Stromkosten Teil der Mietnebenkosten sind, ist eigentlich einfach zu beantworten. Dennoch beinhaltet sie in der Praxis Sprengstoff. Dies hängt damit zusammen, dass der Wohnungsstrom in der Betriebskostenverordnung nicht als umlagefähige Nebenkostenart erwähnt wird. In den Internetforen wird das Problem meist nur oberflächlich erfasst. Der maßgebliche Hintergrund bleibt im Dunkeln. Mancher Vermieter tappt in die Stromfalle. Wir gehen der Frage nach, wie und ob der Wohnungsstrom in die …Artikel jetzt weiter lesen
Wie Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren (Nennung oder Verweis auf BetrKV)?
Dass der Mieter neben der Kaltmiete regelmäßig auch Nebenkosten (Betriebskosten) zahlt, ist vielfach eine Selbstverständlichkeit. Eigentlich sollte es kein großes Problem darstellen, neben der Kaltmiete auch die Kostenpflicht für Nebenkosten zu vereinbaren. Aber wie immer: Der Teufel steckt im Detail. Probleme bereitet in der Mietpraxis eher die Frage, wie die Vereinbarung zur Zahlung von Nebenkosten denn konkret ausgestaltet sein muss. Gerade die Mustermietverträge sind vielfach so umständlich gestaltet, dass die …Artikel jetzt weiter lesen
Vermieter stellt selbst Rechnungen für Eigenleistungen aus – Umlagefähig oder nicht?
Mietvertraglich wird regelmäßig vereinbart, dass der Vermieter auch solche Nebenkosten auf die Mieter umlegt, zu deren Ausführung er Dritte beauftragt. Soll der Garten gepflegt oder der Winterdienst durchgeführt werden oder deckt der Vermieter das Dach selbst neu ein, kann der Vermieter eine Dienstleistungsfirma beauftragen oder aber auch die Arbeiten in Eigenregie selbst ausführen. Für diese Eigenleistungen stellen Vermieter gerne selbst Rechnungen aus und rechnen den Kostenaufwand in der Nebenkostenabrechnung ab. …Artikel jetzt weiter lesen
Neuanlage des Gartens – Was ist über die Nebenkosten umlegbar?
Ein schöner Garten erhöht den Wohnwert des Mietobjekts. Davon profitiert auch der Mieter. Legt der Vermieter den Garten neu an, fragt sich der Mieter, ob er den Kostenaufwand für die Neuanlage des Gartens bezahlen muss. Gärtnerisch angelegte Flächen begründen Kostenumlage: § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zählt die Gartenpflegekosten ausdrücklich zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Vermieter kann die der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dienenden Kosten umlegen (AG Düsseldorf ZMR 2002, 828). Er …Artikel jetzt weiter lesen