Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Verlangen des Vermieters nach Nebenkostenvorauszahlungen kann in drei Fällen begründet sein. I. Zurückbehaltungsrecht, wenn keine rechtzeitige Abrechnung erfolgt Der Mieter darf anstehende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn der Vermieter für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum innerhalb der Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat (BGH ZMR 1994, 339). Für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen hat der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht (OLG Düsseldorf ZMR 2001. 25). Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt
Für manchen Mieter ist es immer wieder eine große Überraschung, wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine ungewöhnlich hohe Nachzahlung fordert. Dann könnte sich dem Mieter der Verdacht aufdrängen, dass der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt hat. 1. Mieter wird durch niedrigen Nebenkostenvorauszahlung in den Mietvertrag gelockt Dieser Ansatzpunkt greift realistischerweise aber nur vor Abschluss des Mietvertrages. Dann hat der Vermieter durch die Angabe niedriger Nebenkostenvorauszahlungen dem Mieter versucht vorzuspiegeln, …Artikel jetzt weiter lesen
Abflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung
Der Begriff Abflussprinzip wird bei der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verwendet, um den Zeitpunkt zu bestimmen, zu dem der Vermieter vom Mieter die Zahlung der vereinbarten Nebenkosten verlangen kann. Der Begriff selbst besagt, dass der Vermieter eine Nebenkostenposition mit ihrer Fälligkeit bezahlt. Dann fließt der Betrag sozusagen von seinem Konto ab (Fälligkeitsprinzip). Im Gegensatz dazu steht das Zuflussprinzip. Hier ist maßgeblich, wann der Vermieter selbst die Rechnung für eine Nebenkostenposition erhält. …Artikel jetzt weiter lesen
Zuflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung
Im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen werden gerne die Begriffe Abflussprinzip und Zuflussprinzip angesprochen. Sie sind maßgeblich für die Bestimmung des Zeitpunktes, zu dem der Mieter die vereinbarten Nebenkosten bezahlen muss. I. Beim Abflussprinzip wird darauf abgestellt, wann der Vermieter eine bestimmte Nebenkostenposition selbst bezahlt. Er bezahlt oder sollte eine solche dann bezahlen, wenn sie fällig ist. Abflussprinzip heißt daher auch Fälligkeitsprinzip oder Zeitabgrenzungsprinzip. II. Beim Zuflussprinzip wird darauf abgestellt, wann dem …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehenden Nebenkosten zusätzlich zur Miete bezahlen muss. Dies ist im Mietrecht üblich und allgemein selbstverständlich. Bewohnt der Mieter ein Mehrfamilienhaus und steht eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, die auch für die leer stehende Wohnung anfallenden Nebenkosten auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen. Die Rechtslage …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Zustellung nachweisbar organisieren
Der Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung beim Mieter ist Voraussetzung für die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung des Vermieters. Der Vermieter ist beweispflichtig dafür, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung tatsächlich erhalten hat. Aus diesem scheinbar unwichtigen Detail können sich handfeste Probleme ergeben. Bestreitet der Mieter, dass er die Nebenkostenabrechnung des Vermieters erhalten hat, ist das Nachzahlungsverlangen des Vermieters mangels Fälligkeit unbegründet. Demgemäß kommt es darauf an, dass der Vermieter die Zustellung möglichst …Artikel jetzt weiter lesen
Einwendungsfrist bei der Nebenkostenabrechnung
Mieter haben meist ein schlechtes Gefühl, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung des Vermieters für den vergangen Abrechnungszeitraum im Briefkasten haben. Angesichts ständiger Preissteigerungen ist damit oft eine Nachzahlung verbunden. Es erscheint aus Sicht des Mieters naheliegend, die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. Will der Mieter dem Zahlenwerk in der Nebenkostenabrechnung nicht unbedingt vollen Glauben schenken, kann er vom Vermieter die Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen verlangen oder sich Kopien anfertigen lassen. Es liegt in …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung: Zahlungsfristen für Mieter und Vermieter
Mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung begründet sich das Interesse des Vermieters, möglichst umgehend eine eventuell sich ergebende Nachzahlung zu erhalten, während das Interesse des Mieters dahin geht, die Zahlung möglichst hinauszuschieben und die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Im Gesetz befinden sich keine speziell auf diese Situation abzielenden Regelungen. Es sind vielmehr allgemeine Vorschriften und Grundsätze heranzuziehen. Die Parteien können im Mietvertrag eine Fälligkeitsregelung ausdrücklich vereinbaren. Auch kann eine angemessene Zahlungsfrist vereinbart …Artikel jetzt weiter lesen
Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 556a BGB in recht lapidarer Form den Maßstab für die Abrechnung der Nebenkosten. Um die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten gleichmäßig und gerecht auf die Mieter umzulegen, muss der Vermieter seiner Nebenkostenabrechnung einen konkreten Verteilerschlüssel zugrunde legen. Der Verteilerschlüssel bestimmt damit wesentlich die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters. Für den Vermieter ist der Verteilerschlüssel kostenneutral. Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist der vom Vermieter an …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, so geht’s
Der Mieter ist zu Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet, wenn er dies im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart hat. Die Nebenkosten sind grundsätzlich zusammen mit der Grundmiete zu entrichten. Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein und die zu erwartenden Kosten, die auch durch den Verbrauch des Mieters an Energie bestimmt werden, ungefähr abdecken. Eventuelle Überzahlungen beeinträchtigen nicht die Angemessenheit. Insoweit hat der Vermieter einen gewissen Beurteilungsspielraum und kann sich an dem Kostenaufwand orientieren, der …Artikel jetzt weiter lesen