Go to Top

Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung wird nach Maßgabe eines Verteilerschlüssels (Umlageschlüssel) erstellt. Ist ein solcher Verteilerschlüssel im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, sind die Nebenkosten (Betriebskosten) nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen (§ 556a I BGB).

Mietvertraglich können Vermieter und Mieter aber auch einen anderen Verteilerschlüssel vereinbaren und insbesondere auf die Personenzahl abstellen. Dann hat der Vermieter die Verpflichtung, für den jeweiligen Abrechnungszeitraum die maßgebliche Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung festzustellen. Mit dieser Verteilung „nach Kopf“ sind naturgemäß Probleme verbunden.

1. Ist Abrechnung nach Personenzahl gerechter?

Die Personenzahl wird meist deshalb als Verteilerschlüssel vereinbart, weil sie als gerechter empfunden wird. Hier wird nach dem Grundsatz verfahren, dass mehrere Personen auch höhere Nebenkosten verursachen. Wird allein nach der Wohnfläche abgerechnet, zahlt ein Singlehaushalt verhältnismäßig höhere Nebenkosten als ein Fünfpersonenhaushalt in einer vergleichbaren Wohnung. So kann die Menge des von einem Mieter produzierten Hausmülls mehr von der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen als von der Größe seiner Wohnung abhängig sein. Auch kann es sein, dass Energieversorger aus sozialen Aspekten für bestimmte Personenkreise eine Kostenermäßigung einräumen.

Ohne eine mietvertragliche Vereinbarung hat ein Mieter jedoch keinen Anspruch gegen den Vermieter, als Verteilermaßstab die Personenzahl anzuwenden (LG Mannheim NZM 1999, 365). Maßgebend bleibt die Vereinbarung des jeweiligen Verteilerschlüssels im Mietvertrag.

2. Feststellung der Personenzahl durch Anfrage beim Einwohnermelderegister?

Wird mitvertraglich als Verteilerschlüssel auf die Personenzahl abgestellt, muss der Vermieter die tatsächliche Belegung erfassen. Als Quelle könnte er durch eine Nachfrage beim Einwohnermelderegister die in der Wohnung gemeldeten Personen erfassen und auf Grundlage des Melderegisters die Nebenkostenabrechnung erstellen.

Dieser Weg ist ihm allerdings durch die BGH-Entscheidung vom 23.1.2008 (Az. VIII ZR 82/07 in NJW-RR 2008, 606) versperrt. Das Einwohnermelderegister biete keine hinreichend genaue Grundlage für die Feststellung der Personenzahl. Die in einem Mehrfamilienhaus vorhandene Fluktuation der Bewohneranzahl werde erfahrungsgemäß im Einwohnermelderegister nicht ausreichend erfasst. Der Datenbestand erfasse die aktuelle Belegung nicht zuverlässig. In der Konsequenz müssten alle anderen Mieter die Anteile der nicht gemeldeten Personen zusätzlich tragen. Die Frage, wie der Vermieter in der Praxis die Personenzahl denn dann feststellen soll, hat der BGH nicht beantwortet.

3. Abrechnung nach Personenzahl ist aufwendig und riskant

Eine auf die Personenzahl abgestellte Nebenkostenabrechnung erscheint insgesamt auch wenig zweckmäßig. Denn: Der Vermieter ist verpflichtet, die tatsächliche Bewohnerzahl festzustellen und in der Nebenkostenabrechnung anzugeben (BGH ZMR 1992, 108). Das ist naturgemäß mit einem höheren Aufwand und Schwierigkeiten verbunden. Soweit im Lauf eines Abrechnungszeitraums die Personenzahl in einer Mieterwohnung wechselt, ändert sich bei jedem Ein- und Auszug das Verhältnis der Nebenkostenlast. Der Vermieter müsste dann auch in der Nebenkostenabrechnung die unterschiedlichen Zeiträume darstellen.

Der Vermieter darf für zusätzliche Verbrauchsquellen (Säuglinge, Hundehaltung, Waschmaschinen, häufiges Autowaschen) keine Zu- oder Abschläge ansetzen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549). Auch ein Säugling zählt als Person. Besucher werden nicht mitgezählt, auch wenn sie sich mehr oder weniger dauerhaft in der Wohnung aufhalten (AG Ahaus WuM 1997, 232).

Problematisch sind auch leer stehende Wohnungen. Gibt es keinen Mieter, bräuchte der Vermieter für diese Wohnung keine Nebenkosten abzurechnen. In der Konsequenz würden die übrigen Mieter zusätzlich belastet. Teils wird drauf abgestellt, dass eine leer stehende Wohnung als mit einer Person belegt anzunehmen ist (AG Köln WuM 1998, 290). Teils wird auf Durchschnittswerte abgestellt (AG Köln WuM 2002, 285). Ungerechtigkeiten werden damit offensichtlich.

Mehr unter: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand

4. Vermieter ist für Belegung beweispflichtig

Bestreitet der Mieter die vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung zu Grunde gelegte Personenzahl, muss der Vermieter beweisen, in welchem Zeitraum wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben. In einem Gerichtsverfahren stünden Aussagen gegen Aussagen. Ausgang ungewiss.

Der Vermieter steht also vor dem Problem, die jeweilige Personenzahl zu unterschiedlichen Zeiträumen erfassen zu müssen. Tut er dies nicht, riskiert er, dass sein Abrechnungsansatz durch den Mieter bestritten wird. Im ungünstigsten Fall könnte er dann überhaupt keine Nebenkosten abrechnen.

Ein ähnliches Problem stellt sich für den Hausverwalter, der für die vermietete Eigentumswohnung die Nebenkostenabrechnung erstellt. Unterlässt der Hausverwalter die Feststellung der Personenzahl oder handelt er nachlässig, riskiert er, sich gegenüber den Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig zu machen, wenn sich später eine andere Personenzahl herausstellen sollte.

5. Wie lässt sich Personenzahl sonst noch feststellen?

Letztlich besteht das Problem darin, dass der Vermieter oder Hausverwalter Wege finden muss, um die Personenzahl zuverlässig festzustellen. Eine zuverlässige Lösung gibt es nicht. Wenig praktikabel erscheint, den Mieter regelmäßig anzufragen, wie viele Personen sich in seiner Wohnung aufhalten. Der Vermieter wäre auf die ehrliche Antwort des Mieters angewiesen. Regelmäßige Kontrollen und Stichproben wären unumgänglich. Außerdem ist das Risiko möglicher Fehlerquellen in der Nebenkostenabrechnung hoch, wenn der Vermieter unterschiedliche Zeiträume mit verschiedener Personenzahl abrechnet.

Dem Vermieter wird auch die Möglichkeit verwehrt bleiben, die Räumlichkeiten des Mieters zur Feststellung der dort lebenden Personen regelmäßig zu betreten, da er damit die Privatsphäre des Mieters überstrapazieren würde. Die Möglichkeit, das Treppenhaus videozuüberwachen, verbietet sich ebenfalls aus datenschutzrechtlichen Gründen und wegen Verstoßes gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters.

6. Konsequenzen

Insgesamt erscheint es empfehlenswert, zumindest neue Mietverträge nach der Wohnfläche abzurechnen. Bestehende Mietverträge, für die die Abrechnung nach der Personenzahl vereinbart ist, kann der Vermieter jedenfalls nicht einseitig abändern.

Auch die Ausnahmevorschrift des § 556 a II BGB, nach der der Vermieter in Zukunft konkret verbrauchsabhängige Abrechnungen erstellen kann, indem er beispielsweise in den Mietwohnungen Wasserzähler oder Heizkostenerfassungsgeräte installiert, hilft nicht weiter. Sie geht von Inklusivmieten und Pauschalnebenkostenansätzen aus. Wurde die Personenzahl vereinbart, ist der Vermieter bereits verpflichtet, mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.

14 Antworten auf "Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung"

  • Dorothea
    29. Oktober 2018 - 16:13 Antworten

    Hallo, mich würde interessieren, ob Hunde bei Abrechnung nach Personenzahl als Person gezählt werden können oder nicht.

    • Dennis Hundt
      29. Oktober 2018 - 19:54 Antworten

      Hallo Dorothea,

      Personen = Menschen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Henrik
    14. April 2019 - 18:49 Antworten

    In dem Haus, in welchem ich zur Miete wohne, leben 8 Parteien. 7 Wohnungen sind etwa gleich groß und werden von jeweils einer Person bewohnt, die letzte ist ca. doppelt so groß, darin lebt der Sohn des Vermieters mit seiner Lebensgefährtin.
    Als Verteilerschlüssel wird „Personen“ angegeben, allerdings werden bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Abfallbeseitigung und Wasser korrekterweise 9 Personen angegeben, bei anderen wie Treppenhausreinigung und Gebäudeversicherung wohnen auf einmal nur 8 Personen im Haus.
    In meinem Mietvertrag ist gar kein Schlüssel angegeben, der Vermieter meint jedoch, „nach Personen“ wäre so vereinbart.
    Sollte ich der Abrechnung inhaltlich widersprechen, oder liegt wegen des widersprüchlichen Schlüssels sogar ein formaler Fehler vor, so dass die gesamte Abrechnung ungültig ist?

    • Dennis Hundt
      15. April 2019 - 19:02 Antworten

      Hallo Henrik,

      wenn im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, dann muss der Vermieter gemäß BGB nach Wohnfläche abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Madeleine
    3. Juni 2019 - 21:53 Antworten

    Hallo,

    in dem Haus in dem wir wohnen gibt es 6 Mietparteien.
    4 davon werden von kinderlosen Paaren bewohnt, eine von einem Paar mit Kleinkind und die Personenzahl in der letzten Wohnung leben derzeit 7 Personen (mehrere Erwachsene, Kinder und ein Säugling).

    In unserer letzten, extrem hoch ausgefallenen Nebenkostenabrechnung, sind besonders die Wasserkosten in astronomische Höhen geschossen, sodass nun alle Parteien ordentlich nachzahlen durften.
    In unserem Mietvertrag ist keine besondere Regelung zu erkennen. In der Nebenkostenabrechnung nach Personen abgerechnet.
    Wenn Kinder und Säuglinge in der Abrechnung zu berücksichtigen sind, müssten die Wasserkosten hier also auf 18 Personen umgelegt werden, wenn ich das richtig verstehe?
    In der Abrechnung werden die Wasserkosten allerdings nur auf 13 Personen aufgeteilt.

    Wäre die Abrechnung dann nicht falsch?

    Falls ja, was kann man hier tun?

    Vielen Dank im Voraus für Tips oder Informationen.

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2019 - 13:53 Antworten

      Hallo Madeleine,

      bitten Sie Ihren Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren und alle Personen einzubeziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    13. Juni 2019 - 15:26 Antworten

    Es ist doch nahezu unmöglich für einen Vermieter die exakte Personenzahl in den einzelnen Monaten nachzuweisen.
    Was passiert, wenn er das nicht kann und wir die Nachzahlung unter Vorbehalt geleistet haben?
    Können wir die gesamten Nebenkosten, die er nach Personen umgelegt hat, zurückverlangen?
    VG
    Thomas

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2019 - 21:00 Antworten

      Hallo Thomas,

      deshalb ist es auch nicht zu empfehlen, als Vermieter die Personenanzahl als Umlageschlüssel zu vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Enzmann
    31. Juli 2019 - 19:21 Antworten

    Mein Hausverwalter verlangt für die Nebenkostenabrechnung nach Personen auch die Angbe von z.B.
    stundenweis-/tageweise beschäftigten Personen. Ist das erlaubt. Sind dann auch Fehlzeiten dieser Personen zu berücksichtigen?

    • Dennis Hundt
      31. Juli 2019 - 19:58 Antworten

      Hallo Peter,

      aus Wessen Sicht schreiben Sie denn?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Enzmann
        7. August 2019 - 16:06 Antworten

        Hallo Herr Hundt, ich bin Eigentümer der Wohnung.
        Gruß
        Peter Enzmann

        • Dennis Hundt
          9. August 2019 - 10:02 Antworten

          Hallo Peter,

          nutzen Sie die Wohnung gewerblich? Bei Abrechnung nach Personen (was meisten ein unglücklicher Schlüssel ist) muss bei der gewerblichen Nutzung irgendwie eine Personenanzahl hergeleitet werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Peter Enzmann
    9. August 2019 - 17:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt, wir sind Eigentümer der Wohnung,Rentner, und nützen diese selbst und nicht geweblich.

    Unter dem Thema „Bestandserfassung“ ist lt. Hausverwaltung für die Verteilung der Nebenkosten die Gesamtzahl der Personen pro Wohneinheit zu ermitteln. Dafür sollen auch die stunden-/ tagweise beschäftigten Pflegekräfte bzw. sonstige Personen erfasst werden. Kann das so gerechnet wrden? Wo finde ich hierzu die offizielle Regelung?
    Danke für die Beantwortung
    Peter

Schreibe einen Kommentar zu Dennis Hundt Antworten abbrechen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.