Seit 1981 ist die Heizkostenverordnung (in der Fassung vom 5.10.2009) zwingendes Recht und kann mietvertraglich nicht abbedungen werden. Ihr Ziel besteht darin, die Mieter zu einem verantwortungsbewussten Umgang mit Energie zu veranlassen, so dass die Höhe der anfallenden Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten eines jeden Mieters abhängt. Demgemäß können Vermieter und Mieter auch keine vom Verbrauch unabhängige Inklusivmiete oder Warmmietverträge oder Heizkostenpauschalen vereinbaren (BGH WuM 2006, 518). Von Gesetzes wegen muss …Artikel jetzt weiter lesen
Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass als Umlageschlüssel für die Nebenkosten die Personenzahl einer Wohnung maßgebend sein soll. Geht es um die Abrechnung des Energieverbrauchs, zahlen viele in einer einzigen Wohnung lebende Personen zwangsläufig mehr Nebenkosten, als wenn in einer Wohnung weniger oder gar keine Personen leben. Steht dann in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung leer, fragt sich, wie der Leerstand sich auf den Umlageschlüssel auswirkt. Würde die leer …Artikel jetzt weiter lesen
Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Ist der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, Nebenkosten zu zahlen, kann er mit dem Vermieter eine Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete vereinbaren oder die Nebenkosten individuell abrechnen und darauf Vorauszahlungen leisten. Um die Nebenkostenabrechnung gerecht zu gestalten, wird in der Regel ein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart. Die Parteien können von der im Gesetz vorgesehenen Regel zur Abrechnung nach der Wohnfläche abweichen und einen anderen Verteilerschlüssel, beispielsweise die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen, vereinbaren. Ob …Artikel jetzt weiter lesen
Wohneinheiten als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Um die mit dem Mieter vereinbarten Nebenkosten abzurechnen, vereinbaren die Parteien im Mietvertrag regelmäßig einen bestimmten Verteilerschlüssel. In der Regel ist dies die Wohnfläche. Das Gesetz erlaubt aber auch andere Verteilerschlüssel. So kann beispielsweise auch nach Wohneinheiten abgerechnet werden. Bei der Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheiten werden alle Wohnungen in einem Gebäude gleich behandelt. Jeder Haushalt zahlt einen einheitlichen Anteil an den Nebenkosten. Dabei kommt es nicht darauf an, wie viele Personen …Artikel jetzt weiter lesen
Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Das Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II BGB). Der Verteilerschlüssel Wohnfläche führt oft zu Ungerechtigkeiten, wenn in einer 150 m² großen Wohnung nur eine Person (Single) wohnt und gegenüber einer mit sechs Personen belegten 75 m² großen Wohnung vergleichsmäßig …Artikel jetzt weiter lesen
Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter einen bestimmten Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren. Das Gesetz selbst sieht in § 556a I 1 BGB das Verhältnis der Wohnflächen in einem Gebäude als Regelmaßstab vor. Ein nach der Wohnfläche ausgerichteter Verteilerschlüssel entspricht in der Regel auch einer möglichst gerechten Verteilung der anfallenden Nebenkosten. Denn je größer die vermietete Wohnfläche ist, desto teurer ist die Nutzung der Wohnung. Derjenige …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus
Seit 1981 müssen Vermieter Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Die Verordnung hat Gesetzeskraft. Die Verordnung gibt vor, dass die Gesamtkosten der Heizung immer mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung abgerechnet werden müssen. Zu diesem Zweck sind alle Heizkörper mit Messeinrichtungen auszurüsten, die eine verbrauchsabhängige Ablesung und Abrechnung ermöglichen. Der nach der Heizkostenverordnung anfallende organisatorische Aufwand kann enorm sein. Für Zweifamilienhäuser gilt deshalb die Ausnahme, dass Mieter und …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung bei Eigentumswohnungen
Ist der Vermieter Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist die an den Mieter vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung, sind zwei rechtliche Beziehung zu unterscheiden: 1. Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter als Wohnungseigentümer gegenüber dem von der Eigentümerversammlung bestellten Hausverwalter. 2. Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Schuldner der Nebenkosten im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist immer der Eigentümer und nicht der Mieter (§ 16 II WEG). Der Eigentümer als Vermieter kann die Nebenkosten allerdings auf …Artikel jetzt weiter lesen
Nebenkostenabrechnung bei Leerstand
Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehenden Nebenkosten zusätzlich zur Miete bezahlen muss. Dies ist im Mietrecht üblich und allgemein selbstverständlich. Bewohnt der Mieter ein Mehrfamilienhaus und steht eine oder mehrere Wohnungen leer, kann ein Vermieter versucht sein, die auch für die leer stehende Wohnung anfallenden Nebenkosten auf die noch vorhandenen Mieter im Objekt umzulegen. Die Rechtslage …Artikel jetzt weiter lesen
Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 556a BGB in recht lapidarer Form den Maßstab für die Abrechnung der Nebenkosten. Um die in einer Abrechnungsperiode angefallenen Nebenkosten gleichmäßig und gerecht auf die Mieter umzulegen, muss der Vermieter seiner Nebenkostenabrechnung einen konkreten Verteilerschlüssel zugrunde legen. Der Verteilerschlüssel bestimmt damit wesentlich die Höhe der Belastung des einzelnen Mieters. Für den Vermieter ist der Verteilerschlüssel kostenneutral. Grundlage der Nebenkostenabrechnung ist der vom Vermieter an …Artikel jetzt weiter lesen