Nebenkostenabrechnung: Zähler defekt (Wasser, Heizung) was tun?

Die verbrauchsabhängigen Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung nahezu vollständig nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters in dem betreffenden Abrechnungszeitraum anzusetzen. Für die richtige Erfassung der Verbrauchsdaten messen Vermieter den (Warm-)Wasserverbrauch und den Heizungsverbrauch generell spezielle Verbrauchszähler Zähler gemessen, deren Ablesung einmal jährlich stattfindet.

Sind die Zähler geeicht, geht man von ihrer Funktionsfähigkeit aus und es wird erstmal die Richtigkeit der gemessenen Werte unterstellt. Doch was ist, wenn ein Zähler defekt ist und entweder gar keine oder falsche Messergebnisse liefert? Was ist zu tun und welche Verbrauchswerte kann man als Vermieter für diesen Zeitraum, in dem der Zähler defekt ist, ansetzen?

I. Bei geeichten Zählern gelten die Messergebnisse als richtig

Nach dem Eichgesetz sind Zähler in der Mietwohnung oder im Mietshaus alle drei beziehungsweise sechs Jahre zu eichen, um die Genauigkeit der Messfunktion und die Richtigkeit der Messwerte zu gewährleisten. Diese Eichung gibt dann eine Garantie auf die Messgenauigkeit durch das MessEG (Mess- und Eichgesetz, Neue Fassung ab 01.01.2015). Das bedeutet, bei geeichten Messgeräten nimmt man eine Messrichtigkeit und Messbeständigkeit an.

Damit wird im Gegensatz zu anderen Nebenkostenpositionen, bei denen immer der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, was, in welcher Höhe in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig ist (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 41), die Richtigkeit der Angaben des geeichten Messgerätes zu Gunsten des beweisbelasteten Vermieters vermutet. Vermutet man als Mieter daher einen Defekt bei einem geeichten Zähler, muss man als Mieter seine Zweifel oder eine fehlerhafte Messung stichhaltig darlegen und nachweisen. Nur so kann man die gesetzlich vermutete Messgenauigkeit bestreiten.

Alles weitere was Vermieter und Mieter zur Eichung Wissen sollten können Sie in diesem Artikel nachlesen: Eichung von Messgeräten (Wasser, Gas, Strom) – Probleme und Tipps.

II. Vermieterpflicht: Nacheichung, Zähleraustausch und

Reparatur der Zähler ist Vermieterpflicht

Legt ein Vermieter, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten auf den Mieter um, ist er auf funktionsfähige Zähler angewiesen: Denn, nur nachvollziehbar richtige Verbrauchszahlen sind richtige Messergebnisse und diese sind Voraussetzung für eine wirksame Nebenkostenabrechnung.

Die Wartung und Instandhaltung der Zähler ist daher Vermieterpflicht.

Ist ein Zähler defekt, muss der von dem Vermieter sich darum kümmern, dass der Zähler je nach Art des Defekts entweder nachgeeicht, ausgetauscht oder repariert wird.

Die Kosten kann der Vermieter nicht auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abwälzen, da es sich um Reparaturkosten handelt. Das gilt auch für eine Nacheichung oder den Zähleraustausch der anstelle der Reparatur des defekten Zählers erfolgt. Diese Kosten sind keine umlagefähigen Nebenkosten, sondern Instandhaltungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV.

Hinweis: Umlagefähige Nebenkosten bei Zähler gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 Nr. 2 BetrKV.

Bei den Verbrauchszählern sind grundsätzlich nur die normalen Eichkosten oder die Kosten, die anstelle der Eichkosten anfallen würden umlagefähig, wie zum Beispiel bei einem Zähleraustausch anstatt der Eichung. In diesem Fall kann der Vermieter bis zur Höhe der ersparten Eichkosten die Zähleraustauschkosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen, soweit der Austausch anstelle der Eichung durchgeführt wird (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 40). Mehr dazu hier: Nebenkosten: Zähleraustausch (statt Eichung) umlegbar?

III. Welche Verbrauchsdaten für den Zeitraum der defekten Zähler ansetzen? Verbrauch schätzen?

Für die Fälle in denen eine Ablesung aus zwingenden Gründen nicht möglich ist, wie zum Beispiel bei einem defekten Zähler oder weil eine Wohnung beim normalen Ablesetermin und dem Nachtermin nicht zugänglich war, darf der Verbrauch einmalig geschätzt werden(LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007, Az.: 67 S 472/06; LG Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az.: 64 S 96/97).

In § 9 a Abs. 1 der Heizkostenverordnung (HeizkostVO), sind für die Schätzung drei Möglichkeiten bestimmt. Danach kann man für die Schätzung der tatsächlichen Verbrauchszahlen während des Zeitraums des defekten Zählers folgende Werte als Grundlage heranziehen:

• Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen
• Verbrauchszahlen vergleichbarer Mietwohnungen (mit gleicher Mieteranzahl) in demselben Abrechnungszeitraum
• Werte des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes bzw. der betreffenden Nutzergruppe

Welcher Art der Schätzung man sich als Vermieter bedient, kann man nach billigem Ermessen entscheiden. Allerdings darf eine solche Schätzung nur in einem einzigen Abrechnungszeitraum, also nur bei einer Nebenkostenabrechnung erfolgen. Im Folgejahr muss die Ursache für die Nichtmessung beseitigt sein. Eine Schätzung auf Basis einer früheren Schätzung ist nicht zulässig (LG Hannover, Urteil vom 02.12.2010, Az.: 8 S 15/10). Lesen Sie hierzu auch den Beitrag: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesung bzw. Zählerstände.

1. Verbrauchszahlen der betroffenen Mietwohnung in vergleichbaren Zeiträumen

Wichtig ist hier, dass man als Vermieter den tatsächlichen Verbrauch des gleichen Mieters in der betroffenen Mietwohnung für mehrere frühere Abrechnungszeiträume zu Grunde legt. Gewöhnlich nimmt man dafür die letzten beiden Abrechnung des betreffenden Mieters und errechnet sich damit den Mittelwert, den man dann in der Abrechnung ansetzt. Aufzupassen ist hier insbesondere, dass die verwendeten Abrechnungszeiträume vergleichbar sind (also zum Beispiel Heiz- und Warmwasserdaten aus dem Sommer sollten für fehlende Zeiträume im Sommer angesetzt werden etc.).

2. Verbrauchszahlen vergleichbarer Mietwohnungen (mit gleicher Mieteranzahl) in demselben Abrechnungszeitraum

Hat man keine Vergleichsdaten aus Vorjahren bei dem betroffenen Mieter, kann man auf Verbrauchszahlen anderer Mieter in vergleichbaren Mietwohnung aus demselben Abrechnungszeitraum zurückgreifen. Auch hier sind mehrere vergleichbare Mietwohnungen heranzuziehen. So kann man zum Beispiel bei einem Defekten Wasserzähler die Durchschnittsverbrauchszahlen der direkten Nachbarwohnungen mit gleicher Personenzahl heranziehen, um einen Verbrauchswert der betroffenen Mietwohnung zu schätzen.

3. Werte des Durchschnittsverbrauchs

Bei einer Schätzung der Verbrauchszahlen mittels den Werten des Durchschnittsverbrauchs, setzt man als Vermieter einfach den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes beziehungsweise vergleichbarer Mieter an. Wichtig ist hier allerdings, dass man sich als Vermieter bewusst sein muss, dass diese Art der Schätzung sehr ungenau ist und man bei Zweifeln des Mieters an der Richtigkeit dieser Verbrauchszahlen, darlegen und beweisen muss, dass diese Schätzung angemessen ist.

4. Wann die Schätzung nicht möglich ist…

Die Schätzung der Verbrauchszahlen bei einem defekten Zähler ist nur dann möglich, wenn innerhalb einer Kostenposition ein maximaler Anteil von 25 % geschätzt ist. Anderenfalls wäre die Umlage nach dem Verteilerschlüssel des Verbrauchs gegenüber anderen Mietern nicht mehr gerecht. Kann die Grenze nicht eingehalten werden, ist verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abzurechnen.

IV. Was kann ein Mieter tun bei einem defekten Zähler?

Als Mieter muss man dann den Defekt des (Warm-)Wasserzählers oder des Heizkostenzählers stichhaltig darlegen und beweisen, wenn der Zähler bei dem man die falschen Messergebnisse vermutet, geeicht ist und die Eichfrist noch nicht abgelaufen ist. Jeden ersten Verdacht auf defekte Verbrauchszähler sollte man schriftlich beim Vermieter melden, denn meist wird dann eine Überprüfung durchgeführt. Weigert sich der Vermieter dazu, kann man selbst eine Überprüfung beauftragen. Stellt sich heraus, dass der Zähler wirklich defekt war sind die Kosten für die Überprüfung vom Vermieter zu ersetzen.

Läuft der Zähler gar nicht mehr oder ist auch nicht geeicht, bestehen für den Mieter keinen erhöhten Anforderungen an die Darlegung seiner Zweifel: hier reicht es die Richtigkeit Verbrauchszahlen bei dem defekten Zähler zu bestreiten. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass die Zahlen stimmen.

Bekommt man eine Nebenkostenabrechnung, bei der die verbrauchsabhängigen Nebenkosten plötzlich nach der Wohnfläche abgerechnet wurden, weil der entsprechende Zähler defekt ist, kann man die Abrechnung um 15 % nach § 12 HeizkostVO kürzen. Bei einer zulässigen Schätzung nach § 9 a HeizkostVO besteht kein Kürzungsrecht (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: 24 U 74/04).

V. Fazit

Bei einem defekten Warm-/Kaltwasserzähler oder einem defekten Zähler für die Heizkosten sollten Vermieter schnellstmöglich handeln und sich um eine Reparatur bemühen. Eine regelmäßige Wartung der Zähler ist unerlässlich. Zwar können nicht erfasste Daten in den meisten Fällen auch einmalig geschätzt werden, aber das geht nicht immer: Bei einem Schätzungsanteil über 25 % kann der Vermieter nur nach Fläche abrechnen und dann hat der Mieter ein 15 % iges Kürzungsrecht bezüglich der abgerechneten Kosten. Ein defekter Zähler ist also kein Hinderungsgrund für eine wirksame Nebenkostenabrechnung, kann den Vermieter aber mehr als nur die Reparatur kosten!